Avant de s'engager dans la location d’un logement, le propriétaire bailleur doit veiller à ce que son locataire ait souscrit une assurance habitation en bonne et due forme.
Parmi les obligations auxquelles doit satisfaire le locataire d’un logement, l’assurance habitation n’est pas la moindre, puisqu’elle est obligatoire. Quelle que soit la durée du bail et le type de logement (logement meublé, location nue, bail mobilité…), le locataire doit présenter au bailleur (ou à son représentant) une attestation d’assurance. En cas de défaut, plusieurs solutions s’offrent au bailleur.
Quelle assurance habitation pour le locataire ?
L’assurance habitation à laquelle doit souscrire le locataire est obligatoire. Elle doit couvrir au minimum certains risques locatifs :
- les risques d'incendie ;
- les risques de dégâts des eaux ;
- les risques d’explosion.
Il est recommandé toutefois au locataire de prendre une assurance MRH, multirisques habitation, notamment pour couvrir ses biens personnels ainsi que les dégâts provoqués dans le voisinage.
Dans le cas d’un meublé de tourisme en location saisonnière, la loi n’oblige pas le locataire à souscrire une assurance habitation. Toutefois, le bailleur est en droit d’en exiger une au locataire.
L’assurance habitation est à renouveler une fois par an. A chaque échéance, le propriétaire bailleur doit demander une attestation au locataire.
Comment agir si le locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation ?
Si le locataire n’est pas en mesure de fournir une attestation d’assurance, le propriétaire bailleur refusera de signer le contrat de location, ou bien résiliera le bail si celui-ci est en cours. La clause résolutoire présente dans le contrat de location doit spécifier ce cas noir sur blanc.
Pour procéder à la résolution du bail, le propriétaire doit en premier lieu envoyer au locataire un commandement pour l’obliger à souscrire une assurance. Ce document doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut également être remis en mains propres (contre reçu daté et signé) ou transmis par voie de commissaire de justice.
Lorsqu’il reçoit le commandement, le locataire dispose d’un mois pour envoyer une attestation prouvant qu’il a bien souscrit l’assurance habitation. S’il ne s'exécute pas, le bailleur doit alors porter le litige au juge des contentieux de la protection afin qu’il confirme la résiliation du bail et ordonne l’expulsion du locataire du logement.
Le bailleur peut-il souscrire une assurance habitation au nom du locataire ?
Une autre solution s’offre au propriétaire bailleur : celle de souscrire lui-même l’assurance habitation, pour le compte du locataire. Bien entendu, le locataire doit être préalablement averti. En outre, cette démarche rend caduque le point de la clause résolutoire à propos de l’assurance habitation du locataire.
Pour respecter la loi, le propriétaire bailleur fait parvenir au locataire un courrier recommandé avec avis de réception pour lui faire part de la démarche. Si le locataire n’y répond pas dans le mois qui suit la réception du courrier, ou s’il n’a pas souscrit lui-même une assurance durant ce délai, le propriétaire peut contracter l'assurance au nom de son locataire.
Une copie du contrat sera remise au locataire à la suite de quoi, le locataire paiera dans ses charges un douzième du coût annuel de l’assurance. La loi autorise le propriétaire à augmenter cette charge jusqu’à 10%. Le montant de l’assurance à payer mensuellement doit spécifiquement figurer sur la quittance de loyer et sur l’éventuel avis d’échéance.
Le locataire peut à tout moment mettre fin à l’assurance prise par le propriétaire en souscrivant lui-même l’assurance habitation et en remettant l’attestation au propriétaire. Dans ce cas, le propriétaire demandera à son assureur de résilier le contrat initialement conclu. Cela ne se fait pas automatiquement. La part d'assurance payée dans les charges du locataire doit également prendre fin.
Comment résilier une assurance habitation ?
Lorsque le locataire quitte le logement, l’assurance habitation n’est pas automatiquement résiliée. Le locataire doit prévenir son assureur afin que celui-ci résilie le contrat. Si l’assurance a été prise en charge par le propriétaire bailleur, c’est celui-ci qui effectue la démarche auprès de sa compagnie d’assurance.
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