La réglementation sur le bail distingue des zones tendues, des zones de contrôle de loyer ou encore des zones à risques. A chaque qualification est associée une obligation; il peut s’agir d’une mention obligatoire devant figurer au contrat de location ou une annexe à joindre impérativement au contrat de location.
LeBonBail vous propose un outil unique qui permet de vérifier l’ensemble de ces obligations à partir de votre code postal.
A quoi correspond une zone tendue? Quelles conséquences sur le contrat de bail?
Les zones tendues correspondent aux zones pour lesquelles il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement et où le niveau des loyers et / ou le les prix d’acquisition des logements est élevé. Il s’agit de 28 agglomérations ou 1 149 communes.
Si le bien se situe dans une zone tendue, l’évolution du montant des loyers est encadrée lors d’une nouvelle location. Le nouveau loyer ne doit pas, sauf exceptions, excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
“Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.”
Décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016
Le contrat de bail doit d’ailleurs faire mention :
- du montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
- de la date de versement du dernier loyer et
- de la date de la dernière révision du loyer.
Le loyer peut néanmoins faire l’objet d’une révision de loyer si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail de location.
Le contrôle des loyers: un loyer maximum à ne pas dépasser
Au-delà de l’encadrement des loyers, la loi prévoit la mise en place d’un contrôle des loyers pour les zones tendues. Concrètement, le loyer ne peut être supérieur à un loyer de référence majoré exprimé par un prix au mètre carré. Cette mesure n’est appliquée aujourd’hui qu’à Paris, depuis le 1er août 2015. Lille et Grenoble devraient suivre.
Le plafonnement des honoraires imputables au locataire
Selon la zone dans laquelle le logement loué se situe, les honoraires imputables au locataire pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail varient. Ils sont fixés à :
- 12€/m² en zone très tendue;
- 10€/m² en zone tendue;
- 8€/m² en zone non tendue.
Ces montants sont révisables au 1er janvier de chaque année.
Le montant de ces honoraires doit, le cas échéant, figurer au contrat de bail. Pour rappel, le montant des honoraires imputables au locataire ne peut excéder le montant des honoraires facturés au bailleur.
Zone à risque ou zone ERNMT : quelles conséquences sur le modèle de bail?
Le vérificateur permet également de savoir si votre bien est situé dans une zone à risques. Il existe 3 types de zones à risques :
- Zone à risque sismique
- Zone à Plan de Prévention des Risques Naturels
- Zone à Plan de Prévention des Risques Technologiques
Si le bail d’habitation se situe dans une de ces trois zones, le bailleur doit obligatoirement annexer un Etat des Risques au contrat de bail.
Vous pouvez réaliser vous-même l’ERNMT en complétant le formulaire. Vous obtiendrez les informations et documents à annexer à l’ERNMT en mairie, sous-préfecture ou préfecture. Si vous souhaitez confier la réalisation de l’ERNMT à un professionnel, rendez vous sur le site de notre partenaire. Pour 20€, vous le recevrez en moins d’une heure (voir un exemple d’ERNMT complété).
