Vous avez dit bail emphytéotique ? De quoi s’agit-il ? Comment profiter d’une emphytéose ? Comment devient-on emphytéote ? Quels sont les droits, les devoirs et les obligations ?
Un bail emphytéotique, c’est quoi ?
Un bail emphytéotique est un bail immobilier dont la durée est particulièrement longue. Ce bail est généralement conclu pour 99 ans. Il concerne souvent de grands domaines fonciers (terrains, immeubles ou groupe d’immeubles, activité agricole ou industrielle…) que le propriétaire fait exploiter par un locataire. Celui-ci prend le nom spécifique d’emphytéote. Et le droit que lui donne le bail emphytéotique porte le nom d’emphytéose.
L’emphytéote est rarement un particulier. Il s’agit souvent d'une collectivité locale ou d'une société d’investissement. Celle-ci peut y faire des travaux, construire de nouveaux bâtiments et créer des richesses de toutes sortes.
Dans les faits, l’emphytéote est une sorte de locataire à vie, donc un quasi-propriétaire. Il a toute latitude pour exploiter les terrains. Le propriétaire quant à lui reçoit le loyer et voit son domaine prendre de la valeur. A l’issue du bail, il devient propriétaire de tout ce qui a été construit sur ses terres, sans avoir à verser d’indemnités (sauf accord prévu avec l’emphytéote).
Quelle est la durée légale d’un bail emphytéotique ?
La durée d’un bail emphytéotique est comprise entre 18 et 99 ans. Certains baux peuvent avoir, sur le papier, une durée supérieure à 99 ans, mais le droit français, qui interdit les engagements perpétuels, ramènera toujours la durée à 99 ans, limite maximum autorisée par la loi.
Le bail emphytéotique a plusieurs particularités :
Aucune clause ne peut figurer dans le contrat qui permettrait de rompre le bail avant le terme.
Il n’y a pas de tacite reconduction sur un contrat de bail emphytéotique. Lorsque le bail prend fin, l’emphytéote doit quitter les lieux ou demander un nouveau bail.
Le bail emphytéotique est obligatoirement conclu devant notaire.
Quel est le montant d’un loyer emphytéotique ?
Le montant d’un loyer (ou redevance) dans le cadre d’un bail emphytéotique est généralement peu élevé. L'intérêt des deux parties est ailleurs : le locataire dans l’exploitation du fonds loué et le propriétaire dans la valeur gagnée par son bien. Le montant de la redevance, que l’on appelle le “canon emphytéotique”, n’est donc pas un enjeu.
Le montant peu élevé du canon emphytéotique n’est toutefois qu’un usage. Il n’est pas encadré par la loi. Son échéance est généralement annuelle.
Peut-on rompre un bail emphytéotique ?
Comme précisé plus haut, le contrat d’un bail emphytéotique ne peut avoir de clause permettant la rupture avant terme. Toutefois, le bailleur peut résilier le contrat, en passant devant les tribunaux, s’il constate que l'emphytéote ne respecte pas les conditions du contrat ou si son action provoque d’importantes dégradation du fonds loué.
Quelles sont les obligations de l’emphytéote ?
Comme tout locataire d’un bien immobilier, l’emphytéote a des obligations vis-à-vis du propriétaire.
l’emphytéote est tenu d'exécuter les conditions du bail emphytéotique,
l’emphytéote est tenu de régler le loyer à chaque échéance,
l’emphytéote ne peut détériorer le fonds loué, ni le délaisser,
l’emphytéote est tenu de régler toutes les charges liées au fonds loué,
l’emphytéote est redevable de la taxe foncière concernant le fonds loué,
l’emphytéote est tenu d’entretenir le fonds loué et de procéder aux réparations lorsque nécessaire,
l’emphytéote est assuré contre les risques susceptibles de détériorer le fonds loué.
L’emphytéote n’est toutefois pas tenu de réparer un bâtiment si :
le bâtiment a été détruit par un cas de force majeur, imprévisible et inéluctable (une catastrophe naturelle par exemple)
le bâtiment est détruit à cause d’un défaut de construction quand celle-ci a été réalisée avant le début du bail
Quels sont les droits de l’emphytéote ?
Selon la loi, “le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel immobilier”. Ce qui signifie qu’en plus des obligations, l’emphytéote bénéficie de droits plus élargis que ceux du locataire classique.
l’emphytéote, tenu d'améliorer le fonds loué, a toute liberté de construire et démolir les bâtiments sans demander le consentement du bailleur,
l’emphytéote a la possibilité de louer et de sous-louer les logements et bâtiments qu’il a construit sur le fonds loué, ainsi que ceux qui étaient présent quand il a conclu le bail (les baux qu’il signe ne peuvent toutefois pas aller au-delà de l’échéance du bail emphytéotique)
l’emphytéote a la possibilité d'hypothéquer le droit réel qu’il détient sur le fonds loué. Ce droit peut donc être saisi,
l’emphytéote peut exploiter les mines, carrières et tourbières existantes sur le fonds loué (mais n’a pas le droit d’en ouvrir de nouvelles sans autorisation du propriétaire),
l’emphytéote a le droit de pêcher et chasser sur le fonds loué.
Ce qui est interdit à l’emphytéote
Il reste toutefois certaines choses que l’emphytéote ne peut faire :
L’emphytéote n’a pas le droit de vendre les terrains et bâtiments construits sur le fonds loué, ni de sous-louer de façon emphytéotique une partie du fonds.
Comme précisé plus haut, l’emphytéote n’a pas le droit de creuser de nouvelles mines, carrières ou tourbières sans l’accord du propriétaire.
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