Le bail mobilité est une solution de location immobilière plus souple qu’un bail classique. Les propriétaires doivent toutefois peser le pour et le contre avant de l’adopter.
Le bail mobilité a été créé en 2018 par le biais de la loi ELAN (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique). Il a été adopté par de nombreux propriétaires qui y trouvent autant d’avantages que d'inconvénients.
Qu’est-ce que le bail mobilité ?
Le bail mobilité est un contrat de location spécifique réservé aux locataires à la recherche d’un logement meublé provisoire. Ce bail se caractérise par sa courte durée (entre un et dix mois), par le fait qu’il ne soit pas reconductible et qu’il ne nécessite aucun dépôt de garantie. Malgré le caractère provisoire du logement, celui-ci reste considéré comme la résidence principale de l’occupant.
Ce bail mobilité s’adresse aux personnes qui poursuivent des études supérieures ou qui se trouvent en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique, en mission temporaire ou en mutation professionnelle. Les revenus du locataire et son âge ne doivent pas entrer en ligne de compte. Le propriétaire demandera toutefois des justificatifs sur sa situation pour confirmer son éligibilité au bail mobilité.
Le logement éligible à un bail mobilité doit être un logement meublé. Il obéit donc aux mêmes règles que celui du bail meublé en termes de décence avec, pour un occupant seul, une surface minimum de 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres. Il doit en outre mettre à disposition du locataire les équipements obligatoires pour une location meublée.
Le bail mobilité est un contrat de location qui est conclu pour une durée de un à dix mois, non renouvelable et non reconductible. La durée du bail peut être modifiée par avenant, à condition que la durée totale ne dépasse pas les dix mois.
Le prix du loyer est fixé librement sauf si le logement se trouve dans une zone tendue et soumise à l’encadrement des loyers. Le montant reste le même jusqu’à échéance du bail (il n’y a pas de révision de loyer). Les charges sont quant à elles payées au forfait. Il ne peut pas y avoir de régularisation et donc de provisions pour charges.
Dans un bail mobilité, le propriétaire ne demande pas de dépôt de garantie. Il peut en revanche demander un garant. Le locataire fera appel à Action Logement afin d’être cautionné par la garantie Visale.
Si le locataire souhaite rester dans le logement à l’issue du bail, le contrat de location sera établi sur la base d’un contrat classique pour un meublé, c’est-à-dire avec un bail d’un an reconductible. Les spécificités du bail mobilité seront oubliées.
Quels sont les avantages du bail mobilité pour le propriétaire ?
Le propriétaire d’un logement peut trouver plusieurs avantages au bail mobilité. Il s’agit d’un bail plus flexible qu’un bail meublé classique : sa durée peut être d’un mois seulement alors qu’un bail classique pour un meublé est de un an minimum.
Les démarches administratives sont allégées : il n’est pas nécessaire de faire de déclaration de location à la mairie ni de demande d’autorisation. Inutile également de faire la demande de changement d’usage du bien, puisque malgré la courte durée du bail, il s’agit bien de la résidence principale du locataire.
Le bail mobilité est garanti par le cautionnement, à plus forte raison si le locataire fait appel à la garantie Visale. Ce dispositif couvre les éventuels loyers ou charges impayés et les dégradations qui seraient causées par le locataire. Cela représente une sécurité supplémentaire.
En outre, le bail mobilité est éligible aux aides au logement (APL, ALF, ALS), ce qui garantit, quand le locataire en est éligible, le paiement d’une partie du loyer, voire le versement direct de la CAF vers le compte du propriétaire sans passer par le locataire.
Le bail mobilité permet au propriétaire de louer n’importe quel logement (résidence principale ou secondaire) pour peu que celui-ci soit meublé et réponde aux critères de décence. Le propriétaire peut utiliser les plateformes type Airbnb pour rechercher des locataires en bail mobilité.
La résiliation automatique en fin de bail ne nécessite ni préavis, ni notification de congé, ni motif. A l’issue du bail, le propriétaire peut récupérer son bien pour y loger lui-même ou le relouer, en bail mobilité ou en bail classique.
Le bail mobilité, au même titre que la location meublée ordinaire, permet au propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment un abattement de 50% en régime micro-BIC ou la déduction de toutes ses charges en régime réel.
Quels sont les inconvénients du bail mobilité pour le propriétaire ?
La courte durée du bail mobilité impose au propriétaire du temps pour s’occuper de son logement. Il devra notamment se mettre fréquemment à la recherche d’un nouveau locataire, car il est impossible d’établir un nouveau bail mobilité avec le même locataire. Avec les baux classiques, le turn-over est moins important.
Le bail mobilité s’adresse à un public spécifique. Le propriétaire peut donc avoir, en certaines circonstances, du mal à trouver des candidats. Il pourra alors tenter un bail classique, mais n’aura plus la même souplesse pour récupérer son logement.
Le paiement des charges s’effectuant au forfait, le propriétaire n’a plus la possibilité de corriger le tir en cas de charges imprévues.
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