Bailleurs : comment gérer une situation de sinistre ?

Le sinistre d’un logement implique son locataire et son bailleur, mais aussi la copropriété et les assurances de chacune des parties. Qui doit prévenir les assurances lorsqu’un sinistre a eu lieu ? Quelles sont les assurances qui doivent prendre en charge les dégâts ?

Comment doit-on assurer le logement ?

L’adage dit qu’il vaut mieux prévenir que guérir et les compagnies d’assurance approuvent. Dans la location immobilière, comme dans bien d’autres domaines, il est préférable de s’assurer avant que survienne un sinistre.

Pour le locataire, l’assurance habitation est obligatoire. Il doit présenter chaque année une attestation d’assurance au bailleur, que celui-ci a tout intérêt à exiger. La législation impose que cette assurance ait au minimum une garantie “risques locatifs”, qui doit couvrir les dégâts des eaux et des sinistres consécutifs à un incendie ou une explosion. Mais il est préférable que le locataire souscrive à une assurance MRH, multirisque habitation.

Dans le cas d’une colocation, deux options sont possibles. Soit les colocataires optent chacun pour leur propre assurance, soit ils souscrivent une assurance commune, liée au contrat de location commun (l’option n’est bien entendu pas possible en cas de bail individuel). Pour faciliter les choses, l’assurance commune peut être souscrite par le propriétaire qui se fera rembourser par les colocataires.

Le propriétaire quant à lui peut souscrire sa propre assurance. Si le logement loué se trouve dans une copropriété, il est obligatoire de souscrire une assurance PNO, propriétaire non occupant. Dans tout autre cas, il est recommandé de prendre également une assurance PNO. La responsabilité du propriétaire peut en effet être engagée dans de nombreux cas (vice de construction, par exemple).

Dans le cas où le propriétaire possède plusieurs logements dans un même immeuble, et que les sinistres d’un logement peuvent impacter un autre, il est recommandé de recourir à des garanties spécifiques comme le “recours des locataires” et “recours des voisins et des tiers”.

Le propriétaire ne peut se contenter d’une responsabilité civile. Celle-ci ne couvre en effet pas le logement. Si dans le même temps le locataire s’est couvert avec le minimum obligatoire, il resterait de nombreux éléments non couverts. Et si un sinistre devait survenir lors d’une période de vacance du logement, l’ensemble des frais serait à la charge du propriétaire.

Comment déclarer un sinistre ?

Il est important, avant même que le sinistre ait lieu, de savoir comment déclarer un sinistre. Généralement, les compagnies d’assurances informent leurs clients sur la marche à suivre.

Lorsqu’un sinistre a eu lieu dans le logement, c’est au locataire de prendre l’initiative de le déclarer auprès de sa compagnie d’assurance. Cette déclaration doit être réalisée dans les cinq jours qui suivent le sinistre. Si le délai n’est pas respecté, l’assurance peut se donner le droit de ne pas indemniser.

Le locataire doit également prévenir le propriétaire du logement ou son mandataire. Le propriétaire alertera son assurance, ainsi que le syndic si le logement se trouve en copropriété. Le syndic à son tour fait appel à son assureur.

Ce sont ensuite les compagnies d’assurances qui déterminent lesquelles d’entre elles prennent en charge le sinistre. Quand la somme évaluée n’est pas très importante (inférieure à 1.600 €), c’est l’assureur du locataire qui assume. Si elle est inférieure à 5.000 €, c’est l’assurance du propriétaire qui est sollicitée. Au-delà de ces sommes, les discussions s’engagent pour déterminer les responsabilités.

Dans le cas d’un cambriolage, le locataire dispose de deux jours pour contacter son assurance. Mais il doit d’abord déposer plainte à la gendarmerie ou au commissariat de police. L’assurance exigera la copie du récépissé du dépôt de plainte.

Qui prend les réparations en charge ?

En ce qui concerne la prise en charge, il convient d’être bien concentré sur les formulations. L’assurance couvre les recherches faites pour déterminer l’origine du sinistre ainsi que la réparation des éléments directement impactés par le sinistre. En revanche, les réparations annexes sont à la charge du propriétaire.

La principale difficulté rencontrée à la suite d’un sinistre est de déterminer les responsabilités. Si le sinistre est la conséquence d’un défaut, à qui incombe la responsabilité de l’entretien de l’objet défectueux ?

Le locataire est chargé de l’entretien et des petites réparations tandis que le propriétaire est chargé des réparations plus importantes. Il est toujours possible de se référer au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui liste les travaux à réaliser par le locataire.