La surface minimale des logements en colocation baisse

Votée le 16 octobre 2018 (les décrets d’application sont toutefois toujours attendus), la loi ELAN a modifié la surface minimale dont doit jouir chaque colocataire, s’il a signé un contrat de location dans le cadre d’une colocation à baux multiples. La surface minimale qui était de 14 m² passe à 9 m².

Avant la loi ELAN, chaque locataire d’une colocation à baux multiples (c’est-à-dire lorsque chaque colocataire signe un bail individuel) devait obligatoirement bénéficier, seul, d’une surface au sol de 14 m² minimum ou d’un volume de 33 m3. La notion de volume a été intégrée pour les logements situés sous les combles : le calcul de la surface tient plutôt compte du volume pour ne pas être pénalisé par les 1,80 m sous plafond pris en compte lors du calcul de la surface au sol.

Dorénavant, la surface habitable des espaces privatifs d’une colocation doit au moins égaler 9 m² ou être équivalente à 20 m3.

La surface habitable de 9 m² est un critère de décence

Cette surface minimale de 9 m² est exactement celle utilisée dans les critères de décence obligatoires pour louer, dans les contrats classiques de location nue ou de location meublée.

Ces critères de décence dédiés aux locations classiques sont donc désormais entièrement adaptables aux colocations à baux multiples qui bénéficiaient, jusqu’à la loi ELAN, d’une dérogation sur le plan de la surface.

La colocation fait l’objet de règles spécifiques

Si la surface minimale de toutes les colocations est aujourd’hui alignée sur celle des locations classiques, il n’en demeure pas moins que la colocation garde des règles spécifiques. La formule a ses avantages, mais est parfois complexe, compte tenu du nombre de colocataires. La gestion doit donc être réalisée avec rigueur par le bailleur s’il veut se protéger au maximum.

Le bailleur souhaitant louer son logement en colocation a le choix entre un bail unique (signé par tous les colocataires) ou des baux multiples (un par colocataire). Nous abordons d’ailleurs ce choix dans notre article : « Un bail de colocation ou un bail par locataire ? ». La différence est importante sur le plan de la gestion et de la sécurité financière.

La colocation à bail unique est préférable, mais elle n’est pas toujours possible car il faut que tous les colocataires entrent dans le logement au même moment et qu’ils acceptent d’être solidaires les uns des autres. La colocation à bail unique présente, en effet, l’avantage de permettre au bailleur de bénéficier d’une solidarité des colocataires (si une clause de solidarité a bien été intégrée au bail). Si l’un d’entre eux ne paie pas son loyer, les autres doivent le faire à sa place sous peine de voir le bail résilié.

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