Comment acheter un bien en couple sans être marié ?

Le mariage n’est plus, de nos jours, un passage obligé pour un couple. Qu’on le déplore ou non, cela reste une réalité. Quelques formules intermédiaires comme le pacs ont été créées pour suivre l’air du temps, mais l’union libre, ou concubinage, restent un mode de vie très prisé. Il convient, pour un couple quel qu’il soit, de toujours vérifier les tenants et les aboutissants lors d’une décision importante. 

Acheter un bien immobilier à deux concubins

Acheter un logement fait partie de ces décisions qu’un couple concubin ne doit pas prendre à la légère. En partager le coût semble aller de soi, mais il faut toutefois veiller à ne pas négliger certains détails. En premier lieu, il faut toujours penser à l’éventualité d’une séparation future ou au décès d’un des conjoints. Chose difficile à appréhender, mais que, lorsque cela arrive, il est encore plus difficile à surmonter si l’on a pas pris un minimum de dispositions.

Deux personnes vivant en concubinage, c'est-à-dire ni mariées ni pacsées, restent juridiquement deux personnes étrangères. Dans le cas d’un achat immobilier, si le nom d’une seule d’entre elle figure sur le contrat de vente ou l’acte d’acquisition, elle devient de plein droit l’unique propriétaire du logement. L’autre, même si elle a participé au financement, n’en est plus qu’un résident. En cas de séparation, elle n’aura aucun droit sur le logement. Même chose en cas de décès. 

Comment acheter un logement en couple ?

La loi prévoit plusieurs formules pour les couples non mariés et non pacsés qui souhaitent acheter un logement : l’achat en indivision, la création d'une SCI ou la clause de tontine dans l’acte d’achat. A défaut de passer devant le maire, le couple passera devant le notaire. 

L’indivision

L’indivision est l’option la plus simple pour les couples libres qui souhaitent acheter un bien à deux. Les deux noms apparaitront noir sur blanc sur l’acte notarié, avec pour chacun la somme exacte de l’apport. Chacun des membres du couple détient une part du logement, selon son apport. 

Quelque soit l’apport de chacun dans l’achat, les décisions concernant le bien (vente, mise en location, travaux…) doivent se faire avec l’accord des deux concubins.   

En cas de séparation, le bien pourra être vendu et la somme récoltée répartie au prorata de l’apport de chacun. Un des concubins peut toutefois s’opposer à la vente. Il devra donc racheter la part de l’autre.

En cas de situation de blocage, c’est le tribunal qui intervient pour ordonner la vente. Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, selon l'article 815 du Code civil.

Pour anticiper le décès de l’un ou l’autre concubin, il est recommandé de faire apparaître dans l’acte d’indivision une clause permettant à l’autre d’être prioritaire sur le rachat de la part du défunt. Les héritiers de celui-ci ne pourront s’y opposer. 

Les concubins peuvent chacun léguer leur quote-part à l’autre par testament, à condition que cela n’entrave pas le droit des autres héritiers. 

La société civile immobilière (SCI)

Le principe de la SCI est pour les concubins de devenir associés d’une société qui gère leur bien immobilier. Chaque concubin détient des parts selon son apport. Un gérant sera nommé, qui sera l’un ou l’autre des concubins.  

La SCI est une option intéressante si les deux associés souhaitent faire évoluer leur patrimoine immobilier, en achetant des résidences secondaires ou des logements locatifs. Elle permet également aux associés de se vendre leurs parts s’ils souhaitent équilibrer leur quote part. 

La SCI reste une option contraignante. La constitution de la société est relativement coûteuse (autour de 2.000 € de frais de formalités). Il faut rédiger des statuts et tenir des assemblées. Peut-être rêve-t-on d'une vie de couple plus tranquille…

La SCI, pour un patrimoine important, présente d’intéressants avantages fiscaux. Le statut permet aussi de renforcer les droits du concubin survivant en cas de décès de son compagnon.

En cas de séparation, si les concubins ne souhaitent plus être associés, c’est le tribunal qui prononce la dissolution de la SCI. C’est l’un des désavantages majeurs de la SCI : le risque important de perte en cas de séparation conflictuelle.

La tontine, ou clause d’accroissement

La tontine est une clause ajoutée dans l’acte d’achat. En cas de décès d’un des concubins, elle permet au défunt de transmettre sa part au survivant, lequel devient l’unique propriétaire du logement. Dans une habitation de faible valeur (moins de 76 000 €), le survivant est en outre exempté de droits de succession.

Cette clause toutefois n’écarte pas les héritiers légitimes de la succession. Il est donc important de prendre conseil afin de juger de l’opportunité, au cas par cas, de la tontine.

Acheter un logement à deux sans être marié

Pour l’achat d’un appartement ou une maison en résidence principale, l’indivision reste la solution la plus évidente pour un couple non marié et non pacsé. Si l’ambition des concubins est de se constituer un important patrimoine immobilier, la SCI est recommandée, un statut d’associé s'ajoutant à celui de concubin. La tontine, ou clause d’accroissement, est à étudier selon les cas.