Choisir un locataire pour occuper son logement n’est pas à prendre à la légère. Il s’agit de bien sélectionner le candidat qui paiera régulièrement ses loyers et ne commettra pas de dégâts dans le logement.
Le choix d’un locataire n’est pas un exercice aussi simple qu’il n’y paraît. Le propriétaire bailleur doit s’assurer que son locataire sera digne de confiance. Il doit donc légitimement se poser deux questions :
- Sera-t-il en capacité de régler sans retard le montant du loyer et des charges ?
- Semble-t-il en capacité de préserver le logement en bon état ?
Comment évaluer un candidat au ressenti (tout en restant dans la légalité) ?
La première étape dans le choix d’un locataire, même dans le monde virtualisé de 2024, reste l’aspect purement humain. Une rencontre physique entre le propriétaire bailleur et le locataire est indispensable et celle-ci se fait lors de la visite du logement. Il est très important qu’un bon feeling passe entre les deux parties. Il s’agit certes d’un jugement de valeur, mais celui-ci est comparable à ce que recherche, dans le cadre du travail, un recruteur et un candidat.
Le choix se portera sur la personne qui semble la plus fiable et qui inspire confiance. Le propriétaire bailleur doit toutefois veiller à ne faire aucune discrimination dans son choix, c’est-à-dire qu’à aucun moment ne doivent entrer dans son raisonnement des critères d’âge, de sexe, d’origine, de handicap, de santé, de nationalité, d’orientation sexuelle, de pratique religieuse et tout autre critère discriminant.
Il est évident que le choix se penchera sur la personne qui aura fait la meilleure impression, en termes de ponctualité, de politesse et d'intérêt manifesté pour le logement.
Comment s’assurer des capacités financières du locataire ?
Lorsque le propriétaire bailleur souhaite savoir si son locataire sera en capacité de régler à échéance le loyer et les charges du logement, il doit s’appuyer sur les documents que celui-ci lui transmettra. Attention toutefois, la loi encadre strictement la nature des documents demandés.
Le locataire en recherche sait qu’il doit remettre au propriétaire bailleur un dossier de location, lequel contient tous les pièces justificatives susceptibles d’être demandées :
- une pièce d’identité (carte nationale d’identité, passeport, titre de séjour, permis de conduire…) ;
- le dernier avis d’imposition (à contrôler sur le site de vérification des avis) ;
- les trois dernières quittances de loyer.
D’autres pièces sont à demander selon la situation du candidat locataire :
- S’il est salarié, le propriétaire bailleur peut lui demander ses trois derniers bulletins de salaire et/ou une copie du contrat de travail ou une attestation de son employeur.
- S’il est étudiant, le propriétaire bailleur lui demandera sa carte d’étudiant.
- S’il est entrepreneur, le propriétaire bailleur lui demandera une preuve d’inscription de sa société et des bilans comptables.
- S’il est en recherche d’emploi, le propriétaire bailleur lui demandera une copie de ses allocations.
- S’il est en retraite, le propriétaire bailleur lui demandera le montant de ses pensions.
Le propriétaire bailleur doit en outre demander au locataire s’il bénéficie d'allocations logement (APL, ALF, ALS…), ce qui constitue un revenu supplémentaire. En outre, ces allocations pourront être versées directement sur le compte du propriétaire bailleur.
Le propriétaire bailleur n’est bien entendu pas tenu de demander l’ensemble des documents cités. Il doit toutefois s’en tenir aux pièces définies dans le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.
Il doit en outre garder à l’esprit qu’il lui est interdit de demander toute autre pièces notamment celles concernant la situation du candidat sur le plan bancaire, judiciaire, médical ou marital. Ce qui exclut la demande d’un relevé de compte, d’une attestation bancaire, d’une carte VITALE, d’un dossier médical, d’un casier judiciaire, d’un contrat de mariage ou de pacs, d’un certificat de concubinage, etc.
Comment demander un garant ?
Pour s’assurer que le loyer sera régulièrement réglé, le propriétaire bailleur peut également demander à son locataire un garant. Il s’agit d’une personne ou d’un organisme vers qui il sera possible de se tourner si le locataire devait ne plus payer le loyer.
Le locataire devra ainsi fournir au propriétaire bailleur un acte de cautionnement. Il s’agit d’un document signé par le garant qui précise la durée de son engagement (la durée du bail en règle générale) et le montant garanti, c'est-à-dire la somme maximale qu’il s’engage à couvrir.
S’il s’agit d’une personne physique (un parent ou un proche), le propriétaire bailleur peut également demander le dernier avis d’imposition du garant, une pièce d’identité et les justificatifs de revenus (bulletin de salaire, pension de retraite, bilans comptables, etc.).
Attention, si le propriétaire bailleur a souscrit une assurance loyers impayés (ou GLI), la loi lui interdit de demander un garant sauf si le locataire est apprenti ou étudiant.
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