Comment donner congé à un locataire en 2025 ?

Si le locataire a toute latitude pour quitter le logement, pour peu qu’il respecte un préavis de quelques mois, ce n’est pas le cas pour le propriétaire, à qui la loi oblige à donner congé au locataire qu’en fin de bail et pour un motif précis. 

Quels motifs pour donner congé à un locataire ?

Il n’existe, juridiquement, que trois motifs pour lesquels le propriétaire bailleur est autorisé à donner congé au locataire : la vente du logement, la reprise du logement (pour y habiter ou y loger un proche) et le “motif légitime et sérieux”.

Pour donner congé au locataire, le propriétaire lui fait parvenir un courrier recommandé avec accusé de réception. Le courrier peut être remis en mains propres (contre reçu) ou transmis par voie de commissaire de justice. Le congé ne peut être donné qu’à l'échéance d’un bail et le propriétaire doit respecter un préavis de six mois pour une location nue ou trois mois pour un logement meublé.

Le propriétaire doit glisser en annexe du courrier de congé une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. En cas d’oubli, le locataire pourra contester le congé.

Le congé pour vente, comment ça marche ?

Lorsqu’il souhaite vendre le logement, le propriétaire n’est pas obligé de donner congé au locataire. La transaction peut très bien s’effectuer sur un logement occupé. La seule obligation est que l’acquéreur respecte les clauses du contrat de location établi entre son prédécesseur et le locataire, y compris le montant du loyer et des charges. 

Le propriétaire peut toutefois préférer vendre son logement inoccupé (ce qui est souvent plus rentable). Il doit dès lors adresser un congé à son locataire six mois avant l’échéance du bail où il précise que le logement est à vendre. Il doit également formuler une offre d’achat au locataire en précisant le montant de la transaction. 

Car il se trouve que dans cette situation, le locataire bénéficie d’un droit de préemption qui le rend prioritaire s’il souhaite acheter le logement. Il dispose de deux mois pour donner sa réponse et conclure la vente. S’il envisage de souscrire à un emprunt bancaire, il doit le préciser dans sa réponse afin de bénéficier d’un délai de quatre mois. 

Le droit de préemption n’existe pas dans le cas d’une vente de logement occupé. Dans les autres situations, il peut être remis en cause. Il est préférable de consulter un avocat du droit immobilier pour bien connaître ses droits en la matière.

Le congé pour reprise, quelles sont les règles ?

Lorsque le propriétaire souhaite récupérer le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche, on parle d’un congé pour reprise. Le délai de préavis du congé reste de six mois avant l'échéance du bail. 

Le courrier de congé indique le motif de la reprise tout en précisant : 

• le nom et l’adresse de l’occupant à qui est destiné le logement ;
• le lien de parenté de cette personne avec le propriétaire (enfants, petit-enfants, arrière-petits-enfants, parents, grands-parents, arrière-grands-parents…)  ;
• les circonstances qui nécessitent cette reprise (situation liée à l’emploi ou à la santé du futur occupant). 

Si à l’issue du congé, le locataire découvre que l’occupant n’est pas la personne qui était mentionnée dans la lettre de congé, ou si le logement est vide, s’il a été mis en location à un tiers ou s’il a été vendu, il pourra bien entendu porter l’affaire devant les tribunaux (avec de fortes chances de l’emporter).

Qu’est-ce que le motif légitime et sérieux ?

Un troisième motif peut être avancé pour donner congé au locataire : le motif légitime et sérieux. Bien que celui-ci manque de précisions dans les textes législatifs, il prend en compte les obligations que n’auraient pas respecté le locataire : impayé de loyer, mauvais entretien du logement, défaut d’assurance, dépôt de garantie non versé, troubles de voisinage, etc. 

Le courrier recommandé envoyé six mois avant l’échéance peut donc donner ce motif pour ne pas reconduire le bail. 

Le motif légitime et sérieux peut également être appliqué lorsque le propriétaire souhaite lancer des travaux d’une ampleur telle que cela nécessite que le logement soit vide. Puisqu’il s'agit de travaux d’amélioration, ceux-ci entrent dans le champ du motif légitime et sérieux. 

Bien entendu, il faut éviter toute situation abusive qui pourrait se retourner contre le propriétaire.