Le montant d’un loyer est calculé pour être avant tout rentable pour le propriétaire. Mais il doit également être fixé en fonction des tarifs du marché, de certaines réglementations et des dispositifs fiscaux dans lesquels a été réalisée l'acquisition du logement.
Pour fixer le montant du loyer d’un bien immobilier mis en location, le propriétaire doit tenir compte du marché mais également des réglementations en vigueur dans la commune (encadrement des loyers) ou de dispositions fiscales (loi Pinel).
Comment calculer un montant de loyer ?
En principe, le montant du loyer est l’objet d’une négociation entre propriétaire et locataire. La demande étant supérieure à l’offre, le propriétaire se trouve souvent en situation favorable pour fixer le montant qu’il désire. Il doit toutefois tenir compte du marché.
La première étape est de définir un montant qui génère de la rentabilité. Celle-ci se calcule en divisant la somme des loyers mensuels par la valeur d’achat du logement. Par exemple, un loyer de 500€ pour un logement d’une valeur de 100.000 € génère une rentabilité de 6%.
((500 x 12) / 100.000) x 100 = 6
Ensuite, le propriétaire compare le montant calculé à ce qui se pratique sur le marché. La comparaison doit s’effectuer sur des logements similaires (même surface, même nombre de pièces) et voisins (si possible dans le même immeuble ou le même quartier). Les informations sont à prendre sur les annonces de logement mais également sur des organismes d’observation des loyers, comme l’ADIL, agence départementale d’information sur le logement.
Dans les faits, l’acquéreur d’un logement se renseigne sur les loyers pratiqués et la rentabilité bien avant de faire son achat. Le prix de vente du bien est alors négocié en fonction de ces critères.
Comment augmenter le montant d’un loyer ?
Le propriétaire est autorisé à augmenter le loyer de son locataire seulement une fois dans l’année, à la date anniversaire de la signature du contrat de location et en tenant compte de l’IRL, indice de référence des loyers, fournie par l’INSEE.
Dans le cas de l’arrivée d’un nouveau locataire, si le précédent a quitté le logement il y a moins de dix-huit mois, le montant du loyer de l’ancien locataire doit figurer dans le bail du nouveau. Le propriétaire est autorisé à augmenter le montant en se référant à l’IRL.
Si le propriétaire estime que le montant du loyer est largement en dessous des tarifs du marché, il peut procéder, lors du renouvellement du bail, ou à l’entrée d’un nouveau locataire, à une augmentation permettant de rattraper une partie du retard. Il devra tenir compte des tarifs pratiqués alentour. L’augmentation d’un loyer sous-évalué reste toutefois très encadrée.
Comment sont encadrés les loyers sous dispositif fiscal ?
Certains dispositifs fiscaux comme la loi Pinel/Duflot, le dispositif Cosse ou la loi Denormandie permettent aux acquéreurs de biens immobiliers de bénéficier de crédits d'impôts. Toutefois, ce type d’acquisition contraint à des baux de longue durée et un montant de loyer plafonné.
Les acquéreurs de logements qui étaient sous un dispositif de type Pinel doivent se montrer vigilant sur la possibilité d'augmenter les loyers avant de procéder à leur achat. Selon les communes et les réglementations en vigueur, le principe de sous-évaluation du loyer pourra être difficile à faire valoir.
Qu’est-ce que l'encadrement des loyers ?
Pour faire face à la flambée du montant des loyers, certaines communes en France (dites en zone tendue) ont adopté l’encadrement des loyers. Cette mesure consiste, pour chaque commune qui l’a adoptée, de définir un loyer de référence sur lequel les bailleurs doivent fixer le montant de leurs loyers.
L'encadrement des loyers est en vigueur à Paris et dans plusieurs communes d’Ile-de-France, celles des communautés de Plaine Commune et d’Est Ensemble. La mesure a également été adoptée par les agglomérations de Lille, Hellemmes et Lomme, de Lyon et Villeurbanne, de Montpellier et de Bordeaux. D’autres grandes villes de France devraient tôt ou tard l’adopter également.
Les propriétaires ne peuvent pas fixer un montant de loyer supérieur à 20% du loyer de référence fixé par la commune. Ils ne peuvent pas non plus proposer un loyer inférieur à plus de 30%. Le site internet de la DRIHL, direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement, renseigne le loyer de référence des communes de la région parisienne soumises à l’encadrement des loyers.
Par ailleurs, les locataires qui s’installent en Ile-de-France disposent sur le web d’un outil mis à disposition par la ville de Paris pour vérifier si leur logement respecte bien l’encadrement des loyers. Des services équivalents existent également pour les locataires de Bordeaux, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon-Villeurbanne et Montpellier.
Toutefois, si le logement fait l’objet d’une situation exceptionnelle et dispose d’un équipement hors du commun (terrasse, piscine…), le propriétaire est autorisé à demander un complément de loyer au locataire. Il s’agit d’un supplément au loyer de base justifié par l'élément exceptionnel dont est doté le logement. La loi n’est toutefois pas précise sur ce qui constitue ce caractère exceptionnel. Il convient donc de se renseigner auprès des mairies et préfectures avant d’appliquer un complément de loyer.
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