Comment fonctionne la location avec option d'achat ?

La location avec option d’achat, ou leasing, est une pratique courante dans le commerce de l’automobile. Mais la formule s’applique également dans le domaine de l’immobilier, sous le terme de location-accession.

Qu’est-ce que la location avec option d’achat ?

La LOA, location avec option d'achat, a pour principe de permettre à un locataire d’acheter en fin de bail le logement qu’il occupe. Ainsi, en plus des loyers et des charges, il s'acquitte chaque mois d’une somme destinée à une épargne. Le locataire constitue ainsi un capital qui pourra constituer un apport au moment de l'acquisition.

La location-accession d’un bien immobilier est définie par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984. Elle peut s’appliquer sur les habitations, mais également sur les logements à usage mixte comprenant habitation et local commercial ou professionnel. C’est une formule principalement utilisée dans le logement social pour permettre aux revenus modestes d’accéder à la propriété. Mais il est également ouvert aux propriétaires privés, dans le neuf comme dans l’ancien.

Durant toute la durée du bail, le futur acquéreur reste locataire et le vendeur reste propriétaire. Cette durée de bail (quand le futur acheteur est encore locataire) est librement fixée par les deux parties. Lorsque le locataire a levé l’option d’achat, en fin de bail, il devient le propriétaire. Le vendeur n’a à aucun moment le droit de s’opposer à la transaction.

Si le locataire choisit finalement de ne pas lever l’option d’achat, le montant de son épargne lui est entièrement restitué. Il lui sera également rendu, dans le cas où un contrat préliminaire avait été signé, le séquestre versé au propriétaire, une sorte de dépôt de garantie spécifique à la location-accession.

Le contrat préliminaire de location-accession

La signature d’un contrat de location-accession doit obligatoirement se faire devant notaire. Mais en amont, le propriétaire-vendeur et le locataire-acquéreur peuvent rédiger sous seing privé un contrat préliminaire.

Ce contrat est facultatif. Le propriétaire s’engage à vendre au locataire, et à lui seul, le logement à l’issue du bail. Le prix de vente est précisé sur le document. Le locataire devra déposer un dépôt de garantie dont le montant ne pourra dépasser 5% du prix de vente.

Le contrat de location-accession

Le contrat de location avec option d’achat (également appelé location-accession) n’existe pas sous seing-privé. Il doit obligatoirement être signé devant le notaire.

Le contrat précise :

●       la description complète du logement (surface, nombre de pièces, caractéristiques…), 

●       le prix de vente (modalités de paiement),

●       la durée du bail,

●       la date d’entrée du locataire,

●       la part du montant de la redevance correspondant au loyer (modalité de paiement, périodicité, modalités de révision…),

●       la part du montant de la redevance correspondant aux charges locatives (modalité de paiement, périodicité, modalités de régularisation…),

●       la part du montant de la redevance correspondant à l’épargne en vue de l'acquisition (modalité de versement, périodicité…),

●       la date à partir de laquelle peut être levée l’option d’achat,

●       les conditions suspensives (relatives notamment à l’obtention du crédit immobilier par l'acquéreur),

●       les clauses en cas de résiliation du contrat et d’option d’achat non levée.

Le notaire s’assure de la signature des deux parties et délivre l’authenticité de l’acte de vente. Il prend ensuite en charge la publication au Service de la publicité foncière.

Quels sont les avantages d’une location avec option d'achat ?

Le leasing immobilier, autre nom donné à la location immobilière avec option d’achat, permet à une personne n’ayant pas immédiatement la possibilité d’acheter un logement de disposer de temps pour constituer une épargne.

Elle peut ainsi profiter de son logement, sous forme de location, avant de l’acquérir. Et juger sur pièce de l’opportunité d’en faire l’acquisition.

Quand il fait l'acquisition du logement, le locataire acquéreur a la possibilité de souscrire auprès de sa banque à un PTZ, prêt à taux zéro, ou un PSLA, prêt social de location accession.

Le prix d’achat précisé sur le contrat restera inchangé. Ni le propriétaire, ni le locataire n’auront la possibilité de le renégocier en cours de bail.

Du côté des propriétaires, la LOA est peu répandue hors du logement social. Il présente toutefois quelques avantages, notamment sur le plan fiscal et sur les revenus supplémentaires que génère la location.