Lorsqu’un conflit naît avec un locataire, il appartient au propriétaire bailleur de suivre scrupuleusement les démarches pour régler le litige. Le recours à un homme de loi peut être nécessaire.
Il n’est pas rare qu’un conflit survienne entre un propriétaire et un locataire. Et il est important pour le propriétaire bailleur de savoir gérer cette situation. En règle générale, le droit français conseille de régler un litige en trois étapes : la concertation, la conciliation et le tribunal. Cela s’applique également pour tout différend lié à la location d’un logement.
Quelles sont les étapes du règlement d’un litige ?
Un litige peut naître pour tout type de situation liée à la location d’un logement : le contrat de location, l’état des lieux (entrée et sortie), la décence du logement, le montant des charges, la révision du loyer, la régularisation des charges, le dépôt de garantie, le mobilier obligatoire, l’encadrement des loyers, le complément de loyer, l’assurance habitation, les impayés de loyers ou de charges, etc.
Régler un litige par la concertation
La première démarche en cas de litige avec un locataire est la concertation. Le propriétaire et le locataire discutent du problème et tentent de trouver une solution qui satisfasse les deux parties. Si la discussion avec le locataire n’a pas abouti à une solution, le propriétaire envoie un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier peut également être remis en main propre ou transmis par voie de commissaire de justice. S’il est envoyé par e-mail, il ne sera pas reconnu comme légal. Cette procédure peut également être appliquée par le locataire lorsque c’est lui qui s’estime lésé dans une situation.
La lettre décrit le litige de manière factuelle et avec précision. Elle indique la somme due ou la réparation demandée et s’appuie autant que possible sur un texte de loi ou le contrat de location. On peut également joindre si nécessaire des copies de factures, des photographies et tout autre élément nécessaire à la compréhension de la situation.
Pour garantir la clarté du texte, une astuce consiste à rédiger la lettre en se souvenant qu’elle pourra être lue par d’autres personnes que le locataire, notamment par la suite par le conciliateur de justice et le juge, mais aussi les avocats engagés dans l’affaire et autres intervenants. Le courrier faisant office de preuve, il ne doit laisser place à aucune interprétation.
Il convient en outre d’utiliser un ton courtois et d’éviter toute forme de menaces, lesquelles pourraient s’avérer préjudiciables si l’affaire devait se poursuivre au tribunal.
Régler un litige par la conciliation
Si le locataire ne répond pas au courrier ou si le différend n’est toujours pas réglé, il est temps de faire appel à un conciliateur de justice. Il s’agit d’une personne bénévole au service de la justice spécialisé dans la recherche d’une solution amiable. Son recours est obligatoire pour un litige dont l’enjeu est inférieur à 5.000 €. Le conciliateur est choisi par l’une ou l’autre partie, mais peut également être désigné par le juge.
Dans certaines situations, il peut être fait appel à la CDC, Commission départementale de conciliation. Il s’agit d’un organisme paritaire composé d’un nombre égal de propriétaires et de locataires. La commission est habilitée par la justice à trouver un accord à l’amiable. Le recours à la CDC est gratuit. Il est obligatoire lorsque le litige porte sur le montant du loyer et de l'éventuel complément.
Si une solution amiable est trouvée, le conciliateur ou la CDC rédige un accord qui sera reconnu par la justice. Ce document sera signé par les deux parties, lesquelles s'engagent à respecter les points qui ont été rédigés.
Régler un litige devant le juge
Si la conciliation n’a pas abouti à un accord, ou si l’accord n’est pas respecté par l’une ou l’autre des parties, l’affaire se poursuit en justice. Le juge des contentieux de la protection peut être saisi dans les trois ans qui suivent la date d’apparition du litige.
C’est le juge qui prononce le règlement final du litige. Chacune des parties est tenue d'exécuter la décision du juge sous peine de sanctions pénales. Il est bien entendu possible de faire appel.
Lorsque l’affaire est portée devant les tribunaux, il est recommandé de demander les services d’un avocat. Les délais et procédures sont en effet très précis et toute initiative malheureuse pourra être considérée comme une entrave, y compris si elle est faite de bonne foi.
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