Comment gérer une colocation : aspects légaux et pratiques

La colocation est un mode d’habitat de plus en plus adopté en France, notamment dans le monde étudiant et chez les jeunes actifs. Cela permet à ces populations de partager les coûts tout en bénéficiant d’un logement relativement vaste.

Un logement en colocation développe également les vertus du vivre ensemble, notamment la colocation intergénérationnelle qui permet aux plus anciens d’éviter l’isolement et aux deux parties de partager bien plus que des murs. La colocation se développe également autour des familles monoparentales ou des couples.

En 2014, la loi ALUR a légiféré le principe de la colocation en lui accordant un statut à part entière. Ce qui a permis de réduire les abus et de développer plus sereinement ce mode de fonctionnement, tant du côté des locataires que des propriétaires bailleurs.

Contrat de colocation : bail individuel ou bail commun ?

Le propriétaire bailleur qui propose un logement à la colocation a le choix entre deux formules : le bail individuel pour chacun des colocataires ou un bail commun pour l’ensemble.

Le bail individuel est signé avec un des colocataires indépendamment des autres. Les deux parties (bailleur et colocataire) définissent le type de bail (bail mobilité, bail étudiant, bail classique…), la durée du bail, la date d’entrée dans le logement, le montant du loyer et des charges. Le locataire propose son propre garant et sa propre assurance habitation obligatoire.

Le bail commun, également appelé bail communautaire, donne pour l’ensemble des colocataires la même date d’entrée dans le logement et la même durée de bail. Tous les colocataires sont soumis au même régime, au mêmes montants de loyer et de charges. Une seule assurance habitation pourra être souscrite pour l’ensemble des colocataires, et ceux-ci pourront être couverts par un seul et même garant. Le nom de l’ensemble des colocataires devra être mentionné sur le contrat.

Dans les deux cas (bail individuel et bail commun), le contrat indique quels sont les espaces privés (les chambres notamment) et les espaces communs. Chaque colocataire doit disposer au minimum de 14m² habitable d’espace privé. Le bail doit également décrire l’ensemble des pièces communes, leur superficie et leur fonctionnalité (cuisine, salle de bain, salon, etc.).

En principe, les colocataires sous contrat commun gèrent eux-même la répartition des pièces, alors que dans un contrat individuel, l’espace privé occupé par le locataire est clairement décrit dans le contrat. 

Comment définir le montant du loyer d’une colocation ?

Le montant du loyer d’une colocation se définit de la même manière qu’une location classique, à savoir le prix du marché en tenant compte des éventuelles restrictions pour les logements en zones tendues.

Dans le cas d’un bail commun, le contrat stipulera un loyer d’ensemble que les colocataires auront à charge de régler collectivement dans les délais. C’est le groupe des colocataires signataires qui devra régler les problèmes de retard et d’impayés. Le propriétaire bailleur n’a en principe pas à intervenir.

Dans le cas de baux individuels, chaque colocataire versera la somme qu’il doit au propriétaire bailleur, en fonction du montant indiqué dans le contrat et des règles de révision du loyer. Les loyers peuvent en principe être différents d’un locataire à un autre, mais cette pratique, source de conflits, n’est bien entendu pas conseillée.

Les charges quant à elles peuvent faire l’objet d’un forfait, individuel ou collectif selon la nature du contrat, ou de provisions, avec une régularisation annuelle qui permet de comparer les montants recueillis et les dépenses réelles, et de procéder à d'éventuels ajustements.

Comment gérer le départ d’un colocataire ?

Si le départ d’un colocataire sous contrat individuel répond, en termes de préavis, aux mêmes règles que celles d’un locataire classique, la situation devient plus complexe lorsque le colocataire est signataire d’un contrat commun. Celui-ci peut proposer un remplaçant qui restera en place pour la suite du bail.

Si ce n’est pas le cas, l’ensemble des colocataires devra s’acquitter du loyer et des charges dûs par le colocataire parti. Dans l'hypothèse où une clause de solidarité est présente dans le contrat commun, le colocataire partant devra régler son dû pendant six mois après son départ, sauf si un remplaçant est trouvé.

Les points à retenir pour le propriétaire bailleur

Dans le cas d’un contrat de colocation communautaire, le propriétaire bailleur doit veiller à ce qu’une clause de solidarité soit bien stipulée afin de recevoir la totalité des loyers même en cas de départ d’un des locataires.

Il est recommandé au bailleur de ne pas intervenir dans les conflits entre colocataires (même s’il est sollicité). Il est préférable de les laisser régler eux-mêmes leurs problèmes. Lorsqu’un nouveau candidat se présente, il est également prudent de le présenter aux colocataires en place avant de s’engager. La compatibilité des caractères est essentielle dans une colocation.

Pour assurer l’entente parfaite entre les colocataires, le propriétaire doit s’assurer que les parties communes (cuisine, salon, salle de bain…) soient les mieux aménagées possible afin que les locataires s’y sentent bien.