Comment louer votre maison en France sans agent ?
Il n'est pas obligatoire, pour louer son logement, de passer par un professionnel de l’immobilier ou une agence. Chaque propriétaire a la possibilité de louer lui-même sa maison ou son appartement, à condition qu’il respecte un certain nombre de règles et d’usages.
La location d’un bien de particulier à particulier présente l’avantage de ne pas avoir à régler de frais d’agence. Il est toutefois nécessaire de bien connaître chacune des étapes qui mènent à la location, d’avoir conscience des contraintes que représente cette gestion et de savoir ce qui est autorisé par la loi et ce qui ne l’est pas.
Comment préparer la maison à la location ?
Une maison ou un appartement peut se louer sous deux formes : la location meublée et la location nue. Le choix aura un impact sur la durée du bail (un an pour le meublé, trois ans pour le non-meublé), mais également sur les coûts générés (il faut acheter les meubles et l’équipement pour un meublé, notamment les éléments obligatoires) et sur la fiscalité (la loi prévoit un abattement forfaitaire pour les meublés).
Avant la mise en location, il sera nécessaire de procéder aux diagnostics obligatoires du logement, notamment le DPE, diagnostic de performance énergétique, mais également le diagnostic plomb, le diagnostic amiante, l’état de l’installation intérieure du gaz et de de l’électricité, l’état des risques et pollutions, le diagnostic bruit, etc. Il faut alors faire appel à un professionnel du diagnostic qui peut également se charger du calcul de la surface habitable selon les règles en vigueur.
Comment fixer le montant de loyer de la location ?
Le loyer d’un logement à louer se définit par rapport au marché. Le propriétaire qui souhaite mettre sa maison en location doit éplucher les annonces à la recherche de propositions de locations équivalentes, dans des logements voisins de surface comparable avec le même nombre de pièces. Il sera bien entendu difficile de trouver une maison parfaitement équivalente avec les mêmes caractéristiques, mais il sera indispensable d’étudier le marché pour définir le montant du loyer à proposer.
La loi de l’offre et de la demande fera ensuite son œuvre. Si le montant proposé ne trouve pas preneur, il sera préférable de le baisser. Dans certaines agglomérations a été mise en place la loi de l’encadrement des loyers qui oblige les propriétaires à respecter un loyer de référence fixé par la Mairie. Si cette législation peut représenter une contrainte, elle s’avère finalement très utile pour fixer sans hésitation le montant d’un loyer.
Comment trouver un locataire ?
La recherche d’un locataire est probablement la phase la plus énergivore du processus de location d’une maison. La première étape est de publier une annonce sur un site immobilier de particulier à particulier : on a le choix parmi les plateformes spécialisées les plus réputées comme SeLoger.com, Logic-Immo, Pap.fr, SuperImmo… mais aussi Le Bon Coin, site d’annonces généralistes où se nichent bien des affaires immobilières. Pour une location saisonnière, on préférera Airbnb, Abritel, Booking.com, Expedia, etc.
Lorsqu’une personne répond à l’annonce, il faut fixer un rendez-vous pour effectuer la visite. Lorsqu’un propriétaire reçoit de nombreuses réponses, il est d’usage qu’il réalise chacune des visites à tour de rôle dans une même période, par exemple dans une même matinée ou un même après-midi. Cela évite la multiplication des allers et retours qui génère beaucoup de fatigue.
Mais avant de fixer le rendez-vous, il est important de discuter avec le candidat au téléphone. Celui-ci aura certainement des questions à poser sur le logement et le dialogue permettra au propriétaire de juger du sérieux de la sollicitation. Il lui rappellera en outre de ne pas oublier son dossier de candidature pour le jour de la visite.
Ce dossier, que le candidat remettra au propriétaire, contient (ou doit contenir) de nombreux justificatifs, notamment sur les revenus du candidat et son mode de cautionnement. Il est important de bien estimer si le futur locataire sera en mesure de payer les loyers et qu’un garant fiable pourra pallier tout impayé.
Comment signer un bail avec le locataire ?
Le jour de l’installation du locataire est le jour dit de la remise des clés. Mais avant de remettre le précieux sésame, il y a deux formalités importantes à exécuter : l’état des lieux d’entrée et la signature du contrat de location.
L’état des lieux d’entrée est réalisé conjointement par le propriétaire et le futur locataire qui passent au peigne fin l’ensemble des éléments de la maison : les murs, les sols, les plafonds, le fonctionnement des volets, des serrures, des luminaires, du chauffage, etc. L’évaluation de l’état convenu par les deux parties est noté sur le document prévu à cet effet. Des photos peuvent être ajoutées ainsi que d’éventuelles remarques ou précisions. Le document est ensuite signé par les deux parties.
Le contrat de location définit les droits et devoirs de chacune des parties. Il y est notamment précisé la description du logement, sa surface, son nombre de pièces, la durée du bail, la date de prise d’effet, le montant du loyer et celui des charges, les modalités de paiement et différentes clauses obligatoires et/ou spécifiques. On trouve sur internet de nombreux modèles de contrat de location adaptés aux caractéristiques du logement.
Au contrat de location le propriétaire ajoutera le dossier des diagnostics techniques et la notice d’information sur les droits et devoirs du propriétaire et du locataire. Ce dernier fournira quant à lui son dossier de cautionnement.
Comment gérer votre location ?
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