Comment optimiser la rentabilité d'un investissement locatif en 2024 ?

L’achat d’un logement destiné à être loué et ainsi générer des revenus locatifs est généralement une opération intéressante. Il est toutefois intéressant d’optimiser la rentabilité d’un tel investissement. Un exercice d’autant plus délicat que les règles changent en fonction de l’évolution du marché.

Quels critères pour un investissement locatif rentable ?

La rentabilité d’un investissement locatif dépend de plusieurs facteurs : le coût total de l’investissement, les lois et fiscalité en vigueur et la ville où se situe le logement. 

Le coût d’achat du logement

Il est important de bien mesurer le coût d’un investissement dans sa totalité. Le prix d’achat du bien est un élément auquel il convient d’ajouter le coût des éventuels travaux, les frais de notaire, les intérêts de l’emprunt bancaire, etc. Tous ces éléments ont un impact sur la rentabilité de l’investissement.

La ville où est situé le logement

Le montant des loyers est variable d’une ville à l’autre, en fonction de la demande. Il est donc important de se renseigner sur le taux de vacance d’une commune. Si celui-ci est important, le loyer sera forcément plus bas. Le montant de la taxe foncière est également différent d’une ville à l’autre.

La législation en vigueur

Plusieurs points sont à prendre en compte comme les lois destinées à réguler les loyers et les avantages fiscaux que représentent la propriété d’un logement locatif. En outre, certains dispositifs ponctuels (comme la loi Pinel par exemple) peuvent aider à réaliser une bonne opération.

Quelles sont les tendances de l’immobilier en 2024 ?

Le marché de l’immobilier en 2024 observe une baisse des prix de vente dans une grande partie du territoire, tant pour les appartements que pour les maisons ou les immeubles de rapport. Le contexte est donc favorable pour acquérir un logement, la valeur de celui-ci étant susceptible d’augmenter dans les années à venir. Selon le contexte, il sera possible d'effectuer une vente avec une plue-value.

Le montant des loyers, en revanche, continue d’augmenter un peu partout en France. On observe une augmentation de plus de 3% dans les grandes villes françaises. Paris reste la ville aux loyers les plus élevés de France (une moyenne de plus de 27 € par mètre carré). La capitale dépasse largement des villes réputées chères comme Nice, Annecy, La Rochelle ou Lyon dont le loyer au mètre carré oscille autour de 15 €. La grande ville française aux loyers les plus abordables reste Saint-Étienne, à 9 € le mètre carré.

Il va sans dire que les hausses de loyer contribuent à l’amélioration du rendement du bien. Toutefois, un loyer élevé oblige à une gestion rigoureuse du logement et à des frais de travaux qui peuvent être plus importants. En outre, la taxe foncière de la commune peut également augmenter.

Comment calculer le rendement locatif de son logement  ?

Quelques méthodes de calcul permettent de déterminer si un logement locatif est rentable ou non.

Le rendement locatif brut se calcule en multipliant les revenus du loyer sur douze mois par cent et en divisant le tout par le coût total de l’achat du bien. Par exemple, pour un logement acquis pour un total de 100.000 € et loué à 500 € par mois, le rendement locatif brut est de 6% :

(500 x 12)  x 100 / 100.000 = 6

Le rendement locatif net ajoute la variable des charges dans le calcul. On soustrait donc le total de ses charges au revenu annuel des loyers. Si les charges représentent 2.000 € avec un loyer de 500 € et un coût d’achat de 100.000 €, le rendement locatif net sera de 4% : 

((500 x 12) - 2.000)  x 100 / 100.000 = 4

On considère qu’un bon rendement locatif oscille entre 4 et 7%. Un bon rendement locatif brut doit dépasser 5,9%. Toutefois, il ne s’agit pas de vérités absolues. L'investissement dans un logement nécessite une analyse minutieuse des éléments comme l’emplacement du bien, les taux d’emprunt, les avantages fiscaux et la législation en vigueur.

Quels avantages en termes de fiscalité ?

Si le logement est loué en tant que meublé, le propriétaire pourra accéder au statut de LMNP, loueur de meublés non professionnels. Il s’agit d’un régime fiscal réservé aux particuliers. Si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 77.700 €, le propriétaire déclarant pourra opter pour le régime micro-BIC, où un abattement est automatiquement appliqué sur le montant déclaré. Le régime micro-BIC est également accessible pour les revenus issus de locations saisonnières, à condition que ceux-ci ne dépassent pas 188.700 € dans l’année.

Si les frais engendrés par la gestion du logement sont supérieurs au taux de l'abattement, le propriétaire peut opter pour le régime réel. Il devra donc déclarer toutes ses dépenses et mettre les justificatifs à disposition des services fiscaux. Le régime réel est obligatoire lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à 77.700 €.