Comment optimiser la rentabilité de votre investissement locatif ?

Comme pour toute activité qui génère des revenus, la location immobilière est un domaine qui se doit d’être rentable afin d’assurer sa pérennité. En outre, il faut constamment être en recherche de solutions pour améliorer cette rentabilité.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif, ou rentabilité locative, est un calcul dont le résultat s’exprime en pourcentage. Plus ce pourcentage est élevé, plus la location du logement est rentable. La rentabilité locative brute s’obtient en multipliant le loyer mensuel par 12 (le nombre de mois dans l’année) puis par 100. Ce produit est ensuite divisé par le montant d’acquisition du logement.

Par exemple, pour un logement acheté 100.000 € qu’un locataire occupe pour un loyer de 500€, la rentabilité locative brute s’élève à 6% :

(500 x 12 x 100) / 100.000 = 6

Ce mode de calcul doit être connu avant même de réaliser l’investissement car le montant du loyer est souvent dicté par la loi du marché. Et c’est par rapport au loyer que l’on définit la somme à investir dans le logement.

Comment optimiser la rentabilité locative ?

Louer vide ou louer meublé ?

L’une des premières réflexions du bailleur est de savoir quel type de location sera la plus rentable : location vide ou location meublée ?

D’une manière générale, le loyer d’un logement meublé est plus élevé que celui d’un logement vide. En outre, le meublé bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse. Toutefois le logement meublé nécessite un investissement plus important, car il faut acheter le mobilier et les équipements. Il faut ensuite entretenir et remplacer ce mobilier en cas d’usure.

L’autre écueil du meublé est le turn-over des locataires, plus important que dans les logements vides. Or, il est bien connu que plus les locataires passent, plus le logement s’abîme. Les travaux d'entretien et d’amélioration seront donc plus nombreux.

Le logement meublé propose en revanche des solutions qui peuvent s’avérer rentables : la colocation par exemple permet de générer des revenus plus importants, mais le logement doit être calibré pour accueillir plusieurs personnes, et leur proposer notamment une chambre chacune.  La location meublée saisonnière (location de type Airbnb) rapporte également beaucoup si le logement est situé dans une zone touristique, mais elle donne beaucoup de travail à son bailleur.

La location d’un logement vide semble donc plus avantageuse pour les bailleurs qui disposent de peu de temps pour s’en occuper. Les locataires sont destinés à résider plus longtemps dans le logement (les baux sont de trois ans au lieu d’un pour le meublé). Mais à logement équivalent, le montant du loyer est un peu plus faible. Il appartient donc au propriétaire de calculer lui-même le rendement de son investissement. 

Limiter la vacance locative

Lorsqu’un logement n’est pas occupé, notamment après le départ d’un locataire et avant l’arrivée de son successeur, il ne rapporte rien. Et mathématiquement, plus cette vacance est longue et plus le propriétaire perd de l’argent. C’est encore plus vrai lorsqu’un emprunt à été souscrit pour l’achat du logement : les remboursements se poursuivent alors que le logement est vide.

Au moment d’investir dans un appartement ou une maison, le futur propriétaire doit donc vérifier le taux de vacance du quartier ou de la commune où se trouve le logement. S’il s’agit d’une grande ville ou d’une zone dite tendue (ou l’offre est inférieure à la demande), le risque de vacance est relativement faible. Il est en revanche plus élevé dans les communes isolées.

Lorsqu’il a acquis le logement, le propriétaire a donc intérêt à limiter la vacance. Celle-ci est statistiquement plus fréquente dans un meublé que dans une location vide. Quand le logement est occupé, il est important d’anticiper le départ du locataire lorsque celui-ci a donné son préavis. Une annonce doit être publiée avant le départ effectif et les visites peuvent être réalisées en présence du locataire partant, avec bien entendu l’accord de celui-ci.

Procéder régulièrement à l’amélioration du logement

L’usure et le temps qui passe sont les ennemis du logement. Il est important de procéder continuellement à des travaux d’amélioration afin de préserver l’attractivité du logement. Le propriétaire peut profiter de la vacance du logement pour refaire la peinture, rénover les sanitaires, vérifier la tuyauterie, etc.

Un logement régulièrement entretenu présente de nombreux avantages, notamment celui de maintenir un montant de loyer élevé, de séduire les candidats locataires voire de retenir les locataires puisqu’ils seront peu enclins à chercher ailleurs.