Le principal risque dans la location d’un logement est le choix d’un mauvais locataire. Lorsque celui-ci n’est plus en mesure de payer le loyer, ou le paie avec retard, cela peut devenir problématique pour la trésorerie du propriétaire. L’autre type de mauvais locataire est celui qui commet des dégradations dans le logement, ce qui nécessite des réparations plus ou moins importantes après son départ.
Comment parer aux impayés du locataire ?
C’est pourquoi le choix du locataire est une étape très importante. Pour éviter les impayés de loyer, le propriétaire doit s’assurer que le locataire est cautionné par un garant fiable. Il demandera un acte de cautionnement dans lequel le garant s’engage à rembourser les impayés, en précisant le montant garanti et la durée de la caution. Il sera important de s’assurer de la solvabilité du garant en demandant des justificatifs de revenus.
Pour s’assurer de la fiabilité d’un garant, il sera toujours préférable que le locataire propose un organisme réputé plutôt qu’une personne, fut-elle proche et aisée. La garantie Visale par exemple représente une caution éprouvée, garantie par l’Etat. Si le locataire ne parvient plus à payer ses loyers, la garantie Visale prend le relais et assure au propriétaire l'encaissement d’un loyer régulier pendant trois ans.
La GLI, garantie loyers impayés, est une alternative à la caution. Il s’agit d’une garantie proposée par les compagnies d’assurance pour, comme son nom l’indique, assurer les revenus du propriétaire en cas d’impayés du locataire. Il n’est toutefois pas possible de cumuler pour un même logement loué caution et GLI.
Quant à la solvabilité du locataire en lui-même, il est important de vérifier que le montant du loyer ne dépasse pas le tiers de ses revenus. Il faut également se renseigner sur ses possibilités de bénéficier d’aides au logement (APL, ALS, ALF, etc.) et demander à ce que celles-ci soient directement versées sur le compte du propriétaire.
Le dépôt de garantie représente également une sécurité pour le propriétaire. La somme pourra être conservée, en partie ou dans son ensemble, si le locataire est en retard d’un loyer. Elle peut également être retenue en cas de dégradations. Toutefois, le montant du dépôt de garantie n’équivaut qu’à un ou deux mois de loyer (deux mois pour les meublés, un mois pour les non meublés), ce qui peut s’avérer insuffisant pour couvrir tous les impayés et toutes les réparations.
Comment parer aux dégradations du locataire ?
Pour prévenir toute dégradation que pourrait commettre (volontairement ou non) le locataire, le propriétaire l’invite en premier lieu à réaliser l’état des lieux d’entrée où est passé en revue chaque élément du logement : murs, sols, plafonds, fenêtres, portes, robinets, mobilier le cas échéant. Plus l’état des lieux d’entrée sera exécuté de manière rigoureuse, plus le locataire comprendra qu’il en sera de même pour l’état des lieux de sortie, et qu’il devra dans l’intervalle maintenir le logement dans le meilleur état possible.
Le dépôt de garantie représente l’enjeu de l’état des lieux de sortie. En cas de dégradations constatées, le propriétaire peut retenir la somme pendant deux mois, et conserver l’équivalent du montant des travaux qu’il aura fait exécuter par les professionnels. Une copie des factures sera envoyée au locataire à titre de justificatifs.
Si le montant des travaux à effectuer dépasse celui du dépôt de garantie, le locataire est tenu de régler la note. S’il décide de ne pas le faire après une injonction de payer, il convient de se rapprocher de la Justice. La procédure peut être longue mais elle sera utile.
Comment s’assurer de la fiabilité du locataire ?
Lorsqu’il a reçu le dossier du candidat locataire, le propriétaire se doit de bien vérifier les documents présents. Il est très aisé aujourd’hui de fabriquer des documents falsifiés et le propriétaire (comme l’agent immobilier) se doit de connaître les astuces pour détecter les faux.
Les bulletins de paie sont notamment les faux les plus utilisés. Il convient alors de vérifier si l’entreprise qui a produit le document existe vraiment en vérifiant son immatriculation. On peut également vérifier si le numéro de sécurité sociale du salarié est cohérent.
Les services fiscaux en ligne permettent également de vérifier l'authenticité d’un revenu fiscal. Il suffit d’entrer le numéro fiscal et la référence de l’avis pour en avoir le cœur net.
A l’heure d’internet, le propriétaire sait qu’il est facile de produire des faux, mais qu’il est tout aussi évident de les détecter.
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