Une absence trop longue de locataire entre deux baux est préjudiciable au rendement des investissements immobiliers. Si le risque zéro n’existe pas, voici quelques conseils pour éviter cet écueil.
Lorsqu’un locataire quitte un logement locatif, l’objectif du propriétaire est de le remplacer le plus rapidement possible. Faire la jonction sans aucune vacance entre deux locataires est possible, mais ce n’est pas toujours faisable. Il faut, en effet, parfois, rafraîchir le logement en le repeignant et en réparant ou remplaçant certains équipements. L’idéal, dans ce cas, est de consacrer un seul mois à cette remise en état du logement. Et on repart sur un nouveau bail nu ou un bail meublé.
Les 7 conseils pour réduire l’absence de locataire
Mais il arrive aussi, parfois, que le logement reste vide plus longtemps. C’est plus ennuyeux car cette vacance fait chuter de façon non négligeable le rendement locatif. Pour savoir comment calculer le rendement locatif, n’hésitez pas à lire l’article pédagogique de notre partenaire Gererseul.com : Comment calculer le rendement locatif ?
Certaines solutions existent, pourtant, pour réduire cette vacance locative. Il vous faut, par exemple, proposer :
Un loyer au prix du marché
Cela paraît évident, mais il faut le souligner car l’absence d’intérêt des locataires peut s’expliquer par un loyer trop cher par rapport aux biens équivalents proposés dans le secteur. Le marché locatif n’est pas figé. Si les prix sont en baisse, il faut en tenir compte et ne pas s’obstiner à réclamer le même loyer que celui du locataire partant. Un logement financièrement intéressant doit se louer. Certains bailleurs optent même pour une stratégie de loyer un peu en-dessous les loyers du marché. Objectif ? Fidéliser leurs locataires et, s’ils s’en vont, inciter les autres à s’intéresser rapidement au logement. Les locataires partants peuvent d’ailleurs faire la publicité du logement...
Un logement adapté à la demande locale
Logiquement, la demande locative en termes de typologie de logement et de bail doit être étudiée afin de faire une offre correspondant au besoin. Dans un quartier étudiant, par exemple, les petites surfaces meublées sont recherchées. Adapter le logement peut aider à louer vite. Les plus grandes surfaces peuvent aussi trouver preneur si elles sont proposées (dans cet exemple particulier) en colocation...
Un logement en bon état
Les locataires sont des consommateurs de plus en plus exigeants. Présenter un logement en bon état, habitable immédiatement, sans rafraîchissement à envisager de la part du locataire, est un impératif. Celui-ci veut arriver et poser ses valises, sereinement. Mieux vaut « perdre » un mois après le départ du locataire pour rendre séduisant le logement, que ne rien faire et rebuter des locataires potentiels pendant des mois...
Un logement sûr et confortable
En réalité, les locataires n’exigent pas que le logement soit réellement aux toutes dernières normes - comme peut l’être un logement neuf, par exemple - mais il est indispensable qu’il soit au minimum sécurisé et confortable (réseau électrique sûr, isolation phonique correcte...). De petits travaux peuvent parfois changer la donne : par exemple, pour l’isolation phonique, investir dans une isolation intérieure (moquette sur les sols, isolation des murs via des panneaux de placoplâtres...) peut être payant.
Un logement respectant les normes environnementales
L’écologie prend de plus en plus d’importance, y compris dans le monde de la gestion locative. Les locataires sont plus attentifs qu’auparavant aux économies d’énergie et à la lutte contre le réchauffement climatique. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit obligatoirement être joint au contrat de location donne dorénavant des informations précises sur l’état exact du logement. Les logements les moins bien notés en termes d’étiquette thermique - E, F et G - et menacés, à terme, d’être interdits de location, peuvent être loués avec explications... Un plan de travaux peut être présenté au locataire potentiel afin de le rassurer sur ce domaine. Un geste financier (loyer abaissé durant un certain temps) peut être envisagé jusqu’à l’amélioration de la note du DPE.
Des aides financières existent pour permettre aux bailleurs d’améliorer la performance de leurs logements. Les Pouvoirs Publics ont inauguré début 2022 la plateforme « France Rénov’ » destinée à conseiller et à aider financièrement les propriétaires. Ne pas oublier également l’existence des Certificats d’économie d’énergie (CEE), du prêt à taux zéro (PTZ) et du nouveau prêt Avance Rénovation distribué par les banques et garanti à 75 % par l’Etat.
Un logement bien « vendu » en termes commerciaux
Mettre en valeur votre logement via le plus de voies possibles (affichettes, réseaux sociaux, etc.) multiplie les chances de trouver un locataire dans un délai raisonnable. Indiquer qu’il sera à louer quelques semaines avant le départ du locataire est judicieux pour tenter une absence de vacances entre les baux. Les visites sont tout-à-fait autorisées alors qu’un locataire est en place, en
respectant certaines règles, bien sûr.
Souscrire une assurance « vacance locative »
Des garanties existent, parfois rattachées à l’assurance loyers impayés.
Besoin d'un contrat de location ? Démarrer la rédaction
LeBonBail met gratuitement à disposition un outil d’assistance à la rédaction de bail présentant et expliquant l’ensemble des options mises à sa disposition par la loi.
