Conflits avec les locataires : résolution et prévention

Les conflits entre locataires et propriétaires naissent de raisons différentes. Généralement, le locataire se plaint de l’état du logement et des difficultés à en jouir paisiblement. Le propriétaire se manifestera plutôt sur des problèmes d’impayés, qu’il s’agisse du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou autre.

Quels sont les litiges les plus fréquents ?

●      L’état du logement : bien qu’un état des lieux d’entrée ait été réalisé, le locataire peut s’apercevoir de vices cachés, de dysfonctionnement ou de dégradations dues à la vétusté du logement.

●      Les loyers impayés : sur le contrat de location a normalement été fixée la date de paiement du loyer et des charges, ainsi que le mode de règlement. Si les paiements ont du retard, le propriétaire pourra se manifester auprès de son locataire.

●      Les travaux et réparations : il est souvent difficile de déterminer qui doit prendre en charge les travaux dans le logement. En outre, si le propriétaire engage des travaux, le locataire peut s’y opposer. Et vice-versa.

●      Les clauses abusives du contrat de location : des clauses peuvent être présentes sur le bail que le locataire ne respecte pas car illégales. Par exemple l’interdiction faite au locataire d’avoir un chien ou un chat…

●      La sous-location : le locataire n’a pas le droit de sous-louer le logement sans l’accord du propriétaire.

●      Le préavis de congé : il peut arriver que le locataire oublie qu’il doit envoyer son congé au moins un mois avant son départ. Il lui est souvent nécessaire de partir au plus vite et l’arrangement n’est pas toujours possible. 

●      L’état des lieux de sortie : quand le propriétaire estime que son bien a été dégradé par le locataire, il est légitime que ce dernier s’y oppose.

●      La restitution du dépôt de garantie : lorsque le locataire quitte le logement, le montant du dépôt de garantie doit lui être rendu, sauf si le propriétaire souhaite en retenir une partie pour réparer les dégradations commises par le locataire.

Quelles sont les étapes pour régler un litige ? 

Lorsqu’un différend naît entre le propriétaire et le locataire, la première étape est d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception. Le courrier peut également être envoyé par LRE, lettre recommandée électronique si le destinataire accepte le principe, mais aussi en main propre ou par voie de commissaire de justice.

Sur le courrier est indiqué l’objet du désaccord (loyers impayés, présence d’un colocataire, état du logement, demande de travaux, etc.) avec autant que possible une pièce justificative : article de loi, extrait du contrat de location, etc. Il convient de conserver un ton courtois et d’éviter toute menace.

Vers une solution à l’amiable

Le meilleur moyen de régler une situation litigieuse est la solution à l’amiable. Au-delà de la formalité du courrier recommandé, le propriétaire et le locataire ne doivent pas hésiter à communiquer de vive voix à propos du problème rencontré. Bien souvent, le dialogue efface les incompréhensions et permet de trouver une solution qui satisfait les deux parties.

Il est recommandé au propriétaire, s’il en a la possibilité, de se rendre chez le locataire. Plutôt que d’utiliser le téléphone, où le ton peut facilement monter, il est également préférable d’utiliser les appels en visioconférence. La courtoisie et les rapports humains restent le meilleur remède contre les conflits. 

Faire intervenir un conciliateur

Lorsqu’une solution à l’amiable n’a pas été trouvée, le propriétaire et le locataire doivent faire appel à un conciliateur. Il existe deux types de conciliation et les deux sont gratuites.

Le conciliateur de justice est une personne bénévole dotée d’une très bonne connaissance des lois et d’une grande expérience des conflits. On fait appel à lui pour rechercher une solution à un problème avant de recourir à la justice. Le conciliateur s’entretient avec les deux parties, ensemble ou séparément, et propose une solution à l’amiable.

Les entretiens se font en toute confidentialité. Le conciliateur a notamment interdiction de révéler le contenu des échanges à un juge si l’affaire est conduite devant les tribunaux. Si un accord est trouvé entre les deux parties, le conciliateur rédige une convention d’accord que signeront les deux parties.  Le document pourra également être homologué par un juge.

Le site www.conciliateursdefrance.fr permet de contacter un conciliateur de justice.

Les deux parties peuvent également recourir à la CDC, commission départementale de conciliation. Cette commission est composée en nombre égal de représentants de propriétaires et de représentants de locataires. Elle est chargée, comme le conciliateur de justice, de trouver une solution qui convienne aux deux parties.

Porter l’affaire devant le tribunal

Si la conciliation n’a donné aucun résultat (ou si elle n’a pu avoir lieu en raison du refus d’une des parties), le litige est porté devant le tribunal. L’une ou l’autre partie saisit le juge des contentieux de la protection. C’est alors la justice qui tranchera le litige.