La location nue, ou non meublée, donne au propriétaire et au locataire des droits et des devoirs l’un envers l’autre. Qu’en est-il des obligations du propriétaire ?
Quelles obligations pour le propriétaire d’un logement nu en location ?
Pour louer un logement nu, le propriétaire est soumis à plusieurs obligations vis-à-vis du locataire : il doit veiller à la décence du logement, à sa surface, sa solidité et la présence d’un équipement minimum. Le logement doit en outre répondre aux normes en vigueur à l’issue de diagnostics obligatoires.
La surface du logement
Pour être considéré comme habitable, le logement doit être doté, pour une personne, d’au moins 9 m² de surface avec une hauteur de plafond de 2,20 mètres (soit un volume habitable de 19,8 m³). La surface doit être de 16 m² pour deux personnes. On ajoute ensuite 9 m² par personne supplémentaire.
La surface répond aux normes imposées par la loi Carrez du 23 mai 1997. Le calcul de la surface de plancher soustrait l’emplacement occupé par les murs, les cloisons, les cages d'escaliers, les balcons, les terrasses, le jardin, les embrasures de portes et de fenêtre, les parties dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètre, les parties extérieures au logements (cave, parking, box, grenier non aménagés, etc.
Il est recommandé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel pour définir la surface Carrez d’un logement.
Les équipements obligatoires
La location dite nue comprend toutefois un minimum d’équipement obligatoire qui doit être en parfait état de fonctionnement :
l un système de chauffage,
l l’eau courante avec pression et débits suffisant,
l un système d’évacuation des eaux usées muni de siphons et qui empêche toute remontée d’odeurs,
l une installation électrique avec prises en nombre suffisant et éclairage dans toutes les pièces,
l la cuisine (ou le coin cuisine) en capacité d’accueillir la mise en place d’un appareil de cuisson et d’un réfrigérateur. En outre, l’eau courante (chaude ou froide) doit être à disposition (avec évier) ainsi que le système d'évacuation.
l un équipement pour la toilette (douche ou baignoire) dans une pièce spécifique et fermée (la salle de bain) alimentée en eau chaude et eau froide, avec système d’évacuation,
l un wc séparé des pièces de vie. Il peut être présent dans la salle de bain ou sur le palier, dans une pièce fermée, à condition d’être proche et accessible.
Le clos et le couvert
Le clos et le couvert sont les termes qui font référence à la solidité et la résilience du logement, notamment s’il s’agit d’une maison. Le propriétaire doit donc s'assurer, avant toute location, que le bâtiment est stable, solide, en bon état, et qu’il ne présente aucun risque pour la santé et la sécurité de son occupant. Le logement doit être notamment paré contre les remontées d’eaux et les effets de ruissellement.
Le propriétaire doit garantir le bon état et la fonctionnalité de la toiture, des menuiseries extérieures, des canalisations, des installations du gaz et de l'électricité, des revêtements, de la cheminée, de la fermeture et l’ouverture des portes et fenêtres. Tous ces éléments doivent faire l’objet d’un examen au moment de l’état des lieux d’entrée.
L’absence d’insectes parasites et d’animaux dits “nuisibles”
Le propriétaire doit garantir à son locataire qu’aucun insecte ou rongeur n’est présent dans le logement. Toute présence de ces animaux reste du ressort du propriétaire, même si le locataire est installé depuis longtemps. Si celui-ci découvre la présence de rats, de souris ou d’insectes parasites, il fera appel au propriétaire, lequel aura la charge de faire appel à une entreprise spécialisée.
Les diagnostics et état des lieux
Avant la remise des clés au locataire et la signature du contrat de location (ou bail) doit être effectué par le locataire et le propriétaire un état des lieux d’entrée qui définit, point par point, l’état de chaque élément du logement : murs, sol, plafond, peinture, fonctionnement de l’électricité, du gaz, des portes, des fenêtres, des serrures, présence de lumière dans chaque pièce, etc.
Le propriétaire doit également remettre au locataire le dossier de diagnostics techniques qui assure l’accomplissement de l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d’une location : diagnostic de performance énergétique, diagnostic plomb, états des installations intérieures de l'électricité et du gaz, état des risques naturels, miniers et technologiques, diagnostic bruit, etc.
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