Contrôle des loyers : Le rôle renforcé des observatoires locaux

La connaissance des montants de loyers pratiqués est un élément important dans le monde de la location immobilière. Elle permet de réaliser des études précises et de définir des politiques publiques de logement. C’est dans ce but qu’ont été créés en France les observatoires des loyers.

Les observatoires des loyers, c’est quoi ?

Les observatoires des loyers ont été créés en 2013 afin que soient rendues publiques et accessibles les informations relatives aux loyers. Ces organismes ont été reconnus par la loi ALUR de 2014. Il s’agit d’un réseau national qui compte en 2024 trente-quatre observatoires locaux, lesquels couvrent cinquante-huit agglomérations, ce qui représente la moitié du parc locatif privé du territoire national. 

Certains dispositifs locaux d’observation existaient déjà avant 2013, notamment à travers les ADIL, agences départementales d’information sur le logement. Chaque observatoire travaille en partenariat avec les collectivités locales, les fédérations, les syndicats, les associations de locataires, les acteurs du logement social, les caisses d’allocations familiales, etc.

Les observatoires permettent de rendre le marché locatif transparent, notamment en matière de tarifs pratiqués sur les loyers. Les données s’adressent à tous les acteurs du monde de la location immobilière, à savoir les propriétaires-bailleurs, les locataires, les investisseurs, les professionnels de l’immobilier, les chercheurs, les journalistes, etc. Toutes les informations se trouvent sur le site internet www.observatoires-des-loyers.org.

La collecte des données se fait auprès des professionnels et des particuliers. La méthodologie est définie par le Comité scientifique de l'observation des loyers, composé d'experts indépendants. Elle est ensuite contrôlée par le ministère chargé du Logement.

Pour définir les tendances, les observatoires s’appuient principalement sur les annonces immobilières. Elles se fondent également sur les enquêtes réalisées sur les loyers.

Quels sont les principaux outils des observatoires des loyers ? 

Le traitement des données permet aux observatoires d’établir une carte des loyers sur l’ensemble du territoire, y compris l’outre-mer. L’information se révèle très utile pour l’investisseur ou le propriétaire-bailleur quand il veut évaluer le montant du loyer à appliquer sur son logement en location. L’information est tout aussi utile au locataire qui se renseigne ainsi sur les loyers pratiqués dans la zone où il souhaite s’installer.

Le site internet des observatoires des loyers met également à disposition une analyse des loyers qui permet de mesurer les tendances et d’évaluer les perspectives d’avenir. Ces outils donnent de précieuses informations aux professionnels de l’immobilier, tout comme aux pouvoirs publics, notamment dans les communes où l’on applique l’encadrement des loyers. Il est possible en outre de réaliser une analyse personnalisée des données à partir de critères que l’utilisateur sélectionne.

Les utilisateurs ont par ailleurs la possibilité d’accéder aux publications des 34 observatoires ainsi qu’aux données ouvertes.

Pour en savoir plus…

Les observatoires des loyers sont généralement montés sous forme d’association ou de GIP, groupement d’intérêt public. Chacun d’eux dispose d’un comité de pilotage chargé de faire appliquer les prescriptions du Comité scientifique de l’observation des loyers.

Pour être agréés, les observatoires des loyers doivent respecter les conditions prévues par la loi du 24 mars 2014 ainsi que par le décret du 5 novembre 2014. Les décisions sont prises au sein d’instances où sont représentés en proportions égales des locataires, les bailleurs et les gestionnaires de biens.

Afin que les données et leurs analyses soient cohérentes sur l’ensemble du territoire, les observatoires travaillent avec les mêmes méthodes dans la transparence la plus totale. Les éléments diffusés se doivent d’être fiables et comparables. Les enquêtes sont réalisées auprès des locataires, des bailleurs, des investisseurs, des professionnels, des agences immobilières, et des notaires.  

Les loyers observés sont ceux des résidences principales des occupants, meublées ou non meublées, à usage d’habitation ou à usage mixte. Les logements sociaux ne sont pas pris en compte, pas plus que les logements saisonniers.

Les enquêteurs recueillent comme principales informations le montant du loyer au 1er janvier de l’année en cours, la date d’arrivée du locataire, la surface du loyer, le nombre de pièces, l’ancienneté du bâtiment, les équipements, la zone du logement, etc.

Les professionnels sont tenus de communiquer toutes les informations nécessaires aux observatoires. Les particuliers, propriétaires et locataires, peuvent également donner leurs éléments. Celles-ci sont traitées anonymement.