Afin de ne pas se retrouver sans trésorerie pour réaliser des travaux nécessaires à la bonne conservation du bâtiment, la majorité des copropriétés a l’obligation de mettre en place un fonds de travaux. Comment est-il alimenté et comment fonctionne-t-il ?
Quelles sont les copropriétés concernées ?
Depuis début 2017, la majorité des copropriétés, qu’il s’agisse d’immeubles ou de maisons, est concernée.
Les copropriétés qui peuvent s’exonérer de la création du fonds de travaux sont :
- Les copropriétés qui comptent moins de 10 lots : dans ce cas, et à condition que l’Assemblée Générale (AG) ait effectué un vote unanime, le syndicat des copropriétaires peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux ;
- Les copropriétés qui ont réalisé un diagnostic technique global ayant conclu qu’aucuns travaux n’étaient nécessaires pendant les 10 prochaines années. Attention : la dispense ne vaut alors que pour 10 ans.
À noter : les nouvelles constructions disposent d’un délai de 5 ans pour mettre en place ce fonds, après la livraison de l’immeuble ou des maisons.
Qui constitue ce fonds de travaux ?
Les copropriétaires doivent verser une cotisation annuelle sur la base des tantièmes (valeur de chaque lot) inscrits dans le règlement de copropriété. C’est obligatoire : personne ne peut s’y soustraire, y compris en cas de désaccord avec les travaux décidés.
Ce fonds de travaux doit représenter 5 % au moins du budget prévisionnel de l'année.
Important :
- Le syndic doit ouvrir un compte bancaire spécialement dédié à ce fonds de travaux. Les sommes ne peuvent pas, en effet, être versées sur le compte réservé aux charges courantes.
- Les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat de copropriété. Elles ne peuvent pas être récupérées par un copropriétaire lors de la vente de son logement.
Quels travaux sont visés par ce fonds de travaux ?
Tous travaux nécessaires au bon entretien de la copropriété sont visés par ce fonds de travaux, soit :
- Des travaux rendus obligatoires par la loi (rénovation des ascenseurs, isolation des murs, etc.) ;
- Des travaux votés par les copropriétaires, lors d’AG, hors budget prévisionnel, le cas échéant.
Pour utiliser les sommes versées sur ce fonds de travaux, un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires est nécessaire.
Cas particuliers :
- Si les travaux envisagés ne concernent qu’une partie des parties communes, seul le vote des copropriétaires concernés par son usage est demandé ;
- Si des travaux urgents sont nécessaires, le syndic peut, de sa propre initiative, utiliser les fonds sans attendre un vote en AG.
Quel est l’intérêt de ce fonds de travaux ?
Financer de gros travaux dans une copropriété relève parfois du parcours du combattant. Surtout lorsque les copropriétaires doivent déjà faire face à des appels de charges courantes importantes.
La création de cette réserve spéciale destinée à provisionner le financement de l’entretien des parties communes rend plus facile le vote de la réalisation de travaux nécessaires, lorsqu’ils sont déjà partiellement préfinancés.
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