Déclaration des revenus fonciers : guide pratique

Les revenus fonciers, qu’est-ce que c’est ?

Les revenus fonciers regroupent les recettes perçues par la location d’un bâtiment ou d’un terrain. Il peut s'agir de logements vides de meubles, maison ou appartement, mais aussi de locaux loués pour des activités commerciales, artisanales, industrielles ou professionnelles. Ces revenus font chaque année l’objet d’une déclaration aux services fiscaux.

On doit également inclure dans les revenus fonciers les parts détenues dans une SCI, société civile immobilière, ou SCPI, société civile de placements immobiliers ainsi que les loyers de fermage (exploitation agricole) et les revenus de location d'emplacement publicitaire.

Certaines recettes locatives ne sont toutefois pas à inclure parmi les revenus fonciers, notamment les sommes perçues dans le cadre d’une location d’un logement meublé (la location meublée entre dans le régime des BIC, bénéfices industriels et commerciaux), ainsi que les loyers issus d’une sous-location, les locaux, pièces et dépendances, mis à disposition de proches, ou encore les logements destinés à une utilisation personnelle.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Les revenus fonciers font partie de la déclaration des revenus inscrits sur le formulaire CERFA 2042. Deux régimes d'imposition sont proposés pour le bailleur de logements non meublés : le régime micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier (également appelé régime forfaitaire) est assigné par défaut aux contribuables dont les revenus fonciers annuels hors charges sont inférieurs à 15.000 €. Il exclut en revanche les propriétaires de logements qui ont bénéficié de régimes fiscaux spécifiques, comme les dispositifs Borloo, Besson, Malraux, Périssol, Robien, etc.

La somme des revenus fonciers perçue dans l’année est à inscrire en case 4BE qui porte l’intitulé “Recettes brutes sans abattement (n’excédant pas 15.000 €)”. La case 4BK peut également être utilisée s’il y a nécessité de renseigner des recettes provenant de l’étranger.

Le régime micro-foncier applique automatiquement un abattement de 30% sur la somme déclarée, considérant que le pourcentage couvre les frais d’exploitation des locations. Toutefois, si le contribuable estime que l’ensemble des frais n’est pas couvert par cet abattement, il peut choisir le régime réel.

Le régime réel permet de déclarer à l’euro près la somme des dépenses générées par la location : réparations et entretien, amélioration des locaux, charges de copropriété, etc. Le déclarant devra bien entendu fournir les justificatifs.

Ce régime réel est imposé aux propriétaires dont les revenus fonciers annuels dépassent les 15.000 €. Toutefois, comme indiqué plus haut, il peut être adopté par les propriétaires aux revenus inférieurs, en sachant que s’ils choisissent ce régime, ils doivent le conserver pendant trois ans au minimum.

En plus du formulaire 2042, le déclarant au régime réel doit utiliser le formulaire CERFA 2044 pour la déclaration détaillée des revenus fonciers. Il y inscrit ses revenus bruts, ses frais et charges relatifs aux locations (voir plus bas), les intérêts d’emprunt, et détermine le bénéfice ou le déficit selon que les charges soient inférieures ou non aux revenus. Il est en effet possible de déclarer un déficit foncier dans le cas où les dépenses sont supérieures aux recettes.

Les éléments du formulaire 2044 sont ensuite reportés sur la déclaration du formulaire 2042 dans les cases 4BA, 4BB, 4BC et 4BD. La case 4BA intitulée “Revenus fonciers imposables” devra contenir le revenu net foncier. Les déficits fonciers seront indiqués dans les cases 4BB et/ou 4BC.

Enfin, dans la case 4BD seront inscrits les déficits des années antérieures. La déclaration du déficit foncier est en effet plafonnée à 10.700€, mais il est possible de reporter l’excédent dans les années qui suivent, et ce pendant dix ans.

Quelles dépenses peut-on déduire des revenus fonciers ?

L’article 31 du Code général des impôts précise les charges déductibles des revenus fonciers. Il s’agit des dépenses de réparation ou d’entretien destinées à préserver le bon état du logement ou de l’améliorer, soit en termes d’habitabilité, soit pour la performance énergétique. Les travaux d’agrandissement ne peuvent pas être pris en compte.

Il est également possible de déduire des éléments financiers, comme les frais de gestion du logement (frais d’agence, rémunération des concierges et gardiens, honoraires du notaire, de l’avocat, du commissaire de justice ou de l’expert en cas de litige…), les provisions pour charges de copropriété, les charges non récupérées auprès du locataire, le montant des primes d’assurances, les taxes (taxe foncière, taxe spéciale d'équipement, taxe annuelle sur les surfaces de stationnement…) et les intérêts d’emprunt dans le cadre d’un prêt bancaire.

Chaque dépense déclarée doit être justifiée par une facture ou un document légal, datant de l’année concernée par la déclaration. La dépense doit être relative au logement occupé (les dépenses d’un logement vacant sont exclues).