Une fiscalité avantageuse pour un investissement locatif dans un quartier défavorisé ? Focus sur le dispositif Denormandie en vigueur jusqu’au 31 décembre 2027.
Le dispositif Denormandie ouvre droit à une réduction d'impôt pour un propriétaire réalisant un investissement locatif avec réhabilitation du bien et/ou une amélioration des performances énergétiques. Le bien en question doit se trouver dans un quartier ancien défini comme dégradé. Ce dispositif de loi est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôts du dispositif Denormandie ?
La réduction d’impôt octroyée à l’investisseur dans le cadre du dispositif Denormandie concerne les logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration et les locaux transformés pour un usage d’habitation.
Les travaux de rénovation ou de réhabilitation prévus doivent remplir au moins l’une de ces conditions :
● Une amélioration de la performance énergétique d’au moins 20% (30% pour les logements individuels). Il est conseillé de faire appel à un professionnel RGE, reconnu garant pour l'environnement.
● Deux chantiers au moins doivent porter sur la rénovation énergétique : remplacement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement du système d'eau chaude, isolation des fenêtres…
● La création d’une surface habitable supplémentaire de type balcon, terrasse ou garage.
Les travaux de rénovation du logement doivent représenter au moins 25% du coût global de l’investissement. L’opération doit être réalisée après le 28 mars 2019 et au plus tard le 31 décembre 2027.
L’investissement immobilier en vue d’un bail locatif doit se faire :
● soit dans l’une des communes concernées par le dispositif Denormandie,
● soit (depuis le 11 avril 2024) dans une copropriété connaissant des difficultés graves et placée sous administration provisoire,
● soit dans une copropriété en difficulté située dans le périmètre d’une ORCOD, opération de requalification des copropriétés dégradées, déclarée d’intérêt national.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt liée au dispositif Denormandie, le bien locatif faisant l’objet d’une rénovation doit être situé dans une commune nécessitant une réhabilitation importante de l’habitat ou située dans une zone dite « Cœur de ville » ou encore une commune qui a signé une convention d’ORT, opération de revitalisation de territoire.
Quel locataire et quelles conditions locatives ?
Pour que le propriétaire bénéficie de la réduction d’impôt liée au dispositif de loi Denormandie, le locataire titulaire du bail ne doit pas être un membre de son foyer fiscal. En outre, son RFR, revenu fiscal de référence, ne peut dépasser les plafonds fixés en fonction de la localisation du logement.
Le bien immobilier doit être loué nu, non meublé et comme résidence principale. La mise en location doit se faire dans l’année qui suit l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition et pour un engagement locatif de six, neuf ou douze ans.
Enfin, le loyer ne doit pas dépasser, charges comprises, les plafonds fixés. Ces plafonds varient selon la zone d’habitation et la surface du logement en appliquant un coefficient multiplicateur. Ils peuvent être minorés selon les caractéristiques locales particulières des marchés locatifs.
Quel est le montant de la réduction d’impôts Denormandie ?
La réduction d’impôt liée au dispositif de loi Denormandie est calculée selon le coût d’achat du logement, plafonné à 300 000 € ou un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable.
On tiendra également compte du plafonnement global des avantages fiscaux.
Enfin, le taux varie selon la durée d’engagement :
● 12% du prix du bien immobilier pour un engagement de six ans.
● 18% du prix du bien immobilier pour un engagement de neuf ans.
● 21% du prix du bien immobilier pour un engagement de douze ans.
Les taux applicables sont différents pour l’Outre-mer.
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