Encadrement des loyers : Les nouvelles mesures entrent en vigueur

Après avoir été adopté par Paris (2019), Lille (2020), Lyon (2021), Bordeaux (2022), Montpellier (2022), ainsi que par les les communes d’Est Ensemble (2021) et Plaine commune (2021) en région parisienne, le principe de l’encadrement des loyers continue de faire des émules. Depuis le 1er janvier 2024, la règle est appliquée dans l'intercommunalité Grenoble-Alpes Métropole et dans 24 communes du territoire de la communauté d'agglomération du Pays Basque.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Le principe de l’encadrement des loyers a été adopté par plusieurs communes afin de limiter la flambée du montant des locations en zone tendue. Les municipalités fixent, pour chaque type de logement, un loyer de référence en tenant compte de sa superficie, du nombre de pièces, de son ancienneté, du quartier, du type de location (vide ou meublé) et de quelques autres critères.

Les propriétaires bailleurs ont alors l’obligation de baser le montant du loyer hors charges de leur logement sur ce loyer de référence. La fourchette doit être comprise entre le montant du loyer de référence majoré de 20% et le même montant soustrait de 30%. Si le loyer de référence de la commune est de 500 € pour un type de logement, le montant du loyer sera fixé entre 350 et 600€.

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, le bailleur s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5.000€ (le triple s’il s’agit d’une personne morale).

Dans certains cas toutefois, l’encadrement des loyers peut être contourné par la règle du complément de loyer. Si le logement propose des caractéristiques particulières, notamment la vue sur un monument remarquable ou un niveau de confort très élevé, le propriétaire bailleur est autorisé à appliquer un complément de loyer qui s'ajoute au loyer de base.

Le complément de loyer est toutefois interdit si le DPE, diagnostic de performance énergétique, classe le logement en F ou G, si des signes d’humidité restent présents sur les murs, si le logement est mal isolé, si la pièce principale est mal exposée à la lumière du jour, si l’installation électrique n'est pas aux normes, etc.

L’encadrement des loyers en France

C’est avec la loi ALUR, dès 2014, que la ville de Paris a mis en place le principe de l’encadrement des loyers. Mais à la suite d’une action en justice portée par un groupement de propriétaires, le tribunal administratif avait annulé l’application. Cinq ans plus tard, en 2019, la loi ELAN permet un nouvel encadrement des loyers que la capitale instaure aussitôt en intra-muros.

La ville de Paris propose sur son site internet une page sur l’encadrement des loyers. Cette page concerne également les communes d’Île-de-France qui appliquent l’encadrement des loyers depuis 2021, à savoir celles du territoire d'Est-Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) et celles du territoire de Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse).

A la suite de la capitale, d’autres villes de France ont adopté l’encadrement des loyers : Lille et les communes voisines de Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier. Pour appliquer cette loi, les mairies doivent déposer un dossier auprès de l’État et attendre une validation.

Grenoble et le Pays Basque en attendant Marseille, Orly et Annemasse

C’est le cas de l’agglomération de Grenoble qui a obtenu son accord et applique l’encadrement des loyers depuis 2024, avec les les communes voisines de Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Saint-Martin-D’Hères, Seyssinet-Pariset, Échirolles, Le Pont-de-Claix, Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat , Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Risset.

La ville de Bayonne a également été autorisée à adopter l’encadrement des loyers, avec 24 communes du Pays Basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque.

D’autres agglomérations françaises ont déposé un dossier pour obtenir l’encadrement des loyers. En 2025, la règle devrait apparaître à Marseille ainsi que que dans l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre, au sud de Paris (qui regroupe les communes d’Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine) et dans l'agglomération d'Annemasse (qui comprend Ambilly, Annemasse, Bonne, Cranves-Sales, Etrembières, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Saint-Cergues, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand).