Bayonne et Grenoble, suivies par plusieurs communes alentour, ont été autorisées à adopter en 2024 la règle de l’encadrement des loyers, afin de contrôler l’inflation immobilière.
Depuis 2019, la règle de l’encadrement des loyers a été adoptée par plusieurs villes de France, tant de grandes agglomérations comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier, que des communes plus modestes comme celles d’Est-Ensemble (1) ou Plaine-Commune (2) dans la région Ile-de-France. Puisque cette règle semble donner des résultats, d’autres villes prennent le pas des communes pionnières. Ainsi Grenoble et vingt communes de l'intercommunalité Grenoble-Alpes Métropole (3), et Bayonne, avec vingt-trois communes du territoire de la communauté d'agglomération du Pays Basque (4).
L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ?
C’est pour contrôler l’augmentation des loyers dans les logements loués en zone tendue qu’à été imaginée la règle de l'encadrement des loyers. Le principe est que pour chaque type de logement est défini un loyer de référence. Celui-ci sera défini selon le type du logement, le nombre de pièces, la surface habitable, l’ancienneté du bâtiment, le quartier, etc.
Le montant du loyer de base hors charges qu’appliquera le bailleur à son locataire devra donc se baser sur ce loyer de référence. Il ne pourra le dépasser de 20%, ni se situer plus de 30% en-dessous. S’il ne respecte pas la règle de l’encadrement des loyers, le propriétaire bailleur pourra recevoir une amende de 5.000 €, un montant qui peut tripler si le bailleur est une entreprise ou une personne morale (société, SCI, indivision, etc.).
Vous avez dit complément de loyer ?
Le propriétaire bailleur a toutefois la possibilité de contourner la règle de l’encadrement des loyers en appliquant celle du complément de loyer. Il s’agit d’une somme qui s'ajoute au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques particulières qui le valorisent. Cela peut être un niveau de confort très élevé ou une vue remarquable sur un élément extérieur (un monument historique, par exemple).
Le complément de loyer reste toutefois assez difficile à appliquer. Outre les caractéristiques exceptionnelles du logement, celui-ci doit justifier d’une performance énergétique optimale. S’il est classé en F ou en G par le DPE, le complément de loyer sera interdit. Même chose si le logement est mal isolé, si la lumière du jour est insuffisante dans la pièce principale, si les installations électriques et/ou de gaz ne sont pas conformes, si les murs révèlent des signes d’humidité, etc.
Quelles villes de France sont concernées par l’encadrement des loyers ?
La première expérimentation de l’encadrement des loyers avait fait long feu. Instaurée à Paris en 2014, son application avait été suspendue quelques mois plus tard à la suite d’une action en justice menée par un groupement de propriétaires. Le tribunal administratif avait jugé que cette réglementation ne respectait pas certains éléments législatifs.
En 2019, dans le sillage de la loi ELAN, la Capitale applique un nouvel encadrement des loyers sur lequel la justice ne trouve rien à redire. La règle s’applique dans tout Paris intra-muros.
Rapidement, l'encadrement des loyers séduit d’autres villes de France. Il est adopté par Lille en 2020, avec les communes voisines de Hellemmes et Lomme. Lyon et Villeurbanne en font de même en 2021, en même temps que les territoires d’Est Ensemble et de Plaine commune en région parisienne. Enfin, Bordeaux et Montpellier l’adoptent en 2020.
En 2024, ce sont les communautés d'agglomérations de Grenoble-Alpes et celles du Pays Basque qui s’ouvrent à l’encadrement des loyers. D’autres villes ont déposé leur dossier auprès de l’État et devraient être autorisées à appliquer la règle dans les prochaines années. Notamment Marseille, mais aussi les intercommunalités de Grand-Orly Seine Bièvre (5) et d’Annemasse (6).
(1) Les communes d’Est-Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville
(2) Les communes de Plaine-Commune : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse
(3) L'intercommunalité Grenoble-Alpes Métropole : Grenoble, Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Saint-Martin-D’Hères, Seyssinet-Pariset, Échirolles, Le Pont-de-Claix, Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat , Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Risset.
(4) Communauté d'agglomération du Pays Basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque.
(5) Intercommunalités de Grand-Orly Seine Bièvre : Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine.
(6) Agglomération d’Annemasse : Ambilly, Annemasse, Bonne, Cranves-Sales, Etrembières, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Saint-Cergues, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand.
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