La loi ALUR a considérablement complexifié les règles de fixation du loyer pour un bail de résidence principale: encadrement des loyers, contrôle des loyers, plafonnement des loyers, loyer de référence majoré, etc. Tour d'horizon des règles en vigueur à Strasbourg pour la rédaction du contrat de bail.
Strasbourg est en zone tendue: une réglementation plus restrictive
Pour rappel, les zones tendues correspondent aux 28 agglomérations ou 1 149 communes dans lequel l’offre de logements est insuffisante (difficultés d’accès au logement, niveaux élevés de loyers). Ces zones ont principalement été déterminées afin d’y fixer des règles différentes en matière
- de fixation du loyer dans le contrat de bail et
- de délais de préavis du locataire.
Strasbourg se situe en zone tendue. La fixation du loyer est donc soumise à des règles particulières
L’encadrement des loyers limite l'évolution du loyer à la hausse entre deux locataires
Le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 limite la capacité du bailleur à augmenter le loyer lors du changement de locataire:
“Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.”
Le loyer défini dans le nouveau contrat de bail ne peut donc excéder le loyer appliqué au précédent locataire. Le contrat doit d’ailleurs faire mention :
- du montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
- de la date de versement et
- de la date de la dernière révision du loyer.
Le loyer peut néanmoins faire l’objet d’une révision de loyer si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail de location.
Notre formulaire de rédaction de bail en ligne vous guide pas à pas à travers les différentes étapes de la rédaction du bail. Vous rédigez facilement votre contrat de location à Strasbourg conforme à la loi ALUR.Les premières locations et les logements inoccupés depuis plus de 18 mois permettent de contourner l'encadrement
La signature d’un bail pour une première location ou pour un logement demeuré non loué pendant au moins 18 mois permet d’échapper à cette règle. Dans ce cas, la fixation du loyer est libre dans la limite du loyer de référence majoré. A ce jour, aucun loyer de référence majoré n’a été défini pour Strasbourg. Dans l’attente de la publication du décret préfectoral de contrôle des loyers pour Strasbourg, la fixation du loyer est donc libre.
La réalisation de travaux d’amélioration ou de mise en conformité rend l'encadrement moins strict
Le bailleur qui a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence peut procéder à une augmentation de loyer d’un montant maximum correspondant à 15 % du coût des travaux (TTC). Si les travaux d’amélioration datent de moins de 6 mois et que leur montant correspond au moins à la dernière année de loyer, celui-ci peut même être librement réévalué.
La réévaluation pour sous-évaluation manifeste: une exception à l'encadrement
Le bailleur qui estime que le loyer appliqué au précédent locataire était sous-évalué peut procéder à une ”réévaluation pour sous-évaluation manifeste”. Dans ce cas,
- le bailleur doit déterminer un loyer moyen habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables (le “loyer moyen”);
- l’augmentation de loyer maximum se calcule ainsi : 50% x (le loyer moyen - le loyer précédent)
Les références utilisées par le bailleur pour déterminer ce loyer moyen doivent impérativement être jointes au contrat de bail.
Le renouvellement du bail: une augmentation limitée à la réévaluation pour sous-évolution manifeste
Lorsqu’il ne s’agit pas de la signature du bail avec un nouveau locataire mais d’un renouvellement de bail avec le locataire actuel, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le loyer convenu lors du précédent bail. Seule exception possible : si le loyer est « manifestement sous-évalué ».
La procédure à suivre pour réévaluer son bail de location
- Le bailleur doit proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat de bail en cours, un nouveau loyer fixé par « référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ». Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.
- En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation du Bas-Rhin.
- A défaut d’accord constaté par la commission, le juge doit être saisi avant le terme du contrat, sans quoi le contrat de bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. C’est-à-dire que le loyer du nouveau bail renouvelé demeure inchangé.
Important : En cas de réévaluation pour sous-évaluation manifeste, les références utilisées pour déterminer les loyers du voisinage pour des logements comparables doivent être annexées au contrat de bail.
Une réévaluation cependant limitée
Comme pour la réévaluation de loyer en cas de changement de locataire, le bailleur doit déterminer un loyer moyen habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables (le “loyer moyen”).
L’augmentation de loyer maximum ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes
- 50% x (le loyer moyen - le loyer précédent).
- 15 % du coût réel (TTC) des travaux d’amélioration ou de mise en conformité que le bailleur aurait réalisé depuis la signature du contrat de bail initial.
Réévaluation pour sous-évaluation: l'augmentation est progressive
La hausse du loyer convenue dans le cadre du bail renouvelé s’applique
- par tiers s’il s’agit d’un bail d’une durée de 3 ans (bailleur personne physique)
- par sixième s’il s’agit d’un bail d’une durée de 6 ans (bailleur personne morale)
Ces informations sont également des mentions obligatoires devant figurer au contrat de bail renouvelé.
Pour plus d’informations :
| Le préavis du locataire à Strasbourg Le locataire à Strasbourg bénéficie du délai de préavis réduit propre aux zones tendues, instauré par la loi ALUR. Il doit impérativement invoquer le motif dans son courrier de résiliation. |
| Strasbourg: la réglementation sur le contrat de bail Rédaction du bail à Strasbourg : ce qu’il faut savoir en termes de zone tendue, de contrôle des loyers, de plafond des honoraires et de zone d’état des risques. |
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