Investir dans l’immobilier présente différents cas de figure. On peut choisir d’investir dans un logement inoccupé afin de le valoriser, ou bien préférer un logement occupé avec la certitude d’avoir un locataire et donc un loyer. Le questionnement se pose tant pour un logement simple que pour un immeuble.
Investir dans un logement occupé, quels avantages ?
Investir dans un logement occupé présente comme principal avantage qu’il est inutile de se mettre à la recherche d’un locataire. Celui-ci est déjà présent, et grâce à cette présence, on a la certitude que l’appartement ou la maison sont en état d’être loués. Ce constat rassure l’investisseur et surtout son banquier quand celui-ci est sollicité pour un prêt immobilier.
Quand le locataire est présent, on sait déjà que le logement sera immédiatement rentable, avec un loyer qui sera perçu dès le premier mois. Le montant est connu, de même que celui des charges. En outre, on peut très vite se renseigner sur le niveau de satisfaction du locataire, ce qui permet d’envisager sereinement les améliorations à apporter dans le futur.
Investir dans un logement occupé, quels inconvénients ?
Un appartement ou une maison occupés donne certes un rendement immédiat, mais il réduit considérablement les marges de manœuvre de l’investisseur.
Quand on investit dans un logement occupé, on doit faire avec un locataire que l’on n’a pas choisi. On doit suivre les règles du contrat de location en cours, notamment le loyer que l’on ne peut pas modifier, même si le montant de celui-ci n’est plus au niveau du marché.
Il est impossible de faire des travaux sans l’accord du locataire et encore moins de procéder à une éventuelle division du logement en plusieurs lots. Généralement, les devis que proposent les artisans ne sont valables qu’un an (tout comme les prêts travaux accordés par la banque), il est donc inutile d’en demander avant la fin du bail et tant que l’on ignore quand le locataire envisage de partir.
Il sera difficile également de transformer la location nue en location meublée, à moins de trouver un accord avec le locataire. Un investisseur avec beaucoup de projets est donc contraint d’attendre le départ de son locataire avant de les mettre en œuvre. Dans le cas d’un logement meublé, le nouveau propriétaire doit également songer au renouvellement du mobilier et au coût que cela va représenter.
Ainsi l’investisseur doit bien se renseigner sur les usages du logement occupé (loyer, bail, charges…). Car il devra “faire avec” pendant un temps indéfini.
Investir dans un logement vide, quels avantages ?
En théorie, un bien immobilier vide a plus de valeur à la vente qu’un bien immobilier occupé. C’est pourquoi souvent les propriétaires attendent le départ de leurs locataires pour mettre leurs biens en vente.
Investir un logement vide donne beaucoup de perspectives. L’investisseur a tout le loisir d’apporter les transformations qu’il désire avant de chercher son prochain locataire. Il pourra appliquer un montant de loyer conforme au niveau du marché (et à ses aspirations). Il pourra dépoussiérer si besoin le contrat de location en vigueur.
Surtout, il pourra procéder aux travaux et aménagements qu’il juge nécessaires pour valoriser le logement, voire diviser en lots s’il estime trop grand. Il aura toute liberté de choisir s'il veut louer en meublé ou en location nue, un choix qui s’avère déterminant sur le plan fiscal.
Investir dans un logement vide, quels inconvénients ?
L’investissement d’un logement non occupé garde sa part d'inconnues. En premier lieu, il convient de s’interroger sur les raisons de l’inoccupation du logement. Depuis quand n’y a-t-il plus de locataire ? Pour quelles raisons d’éventuels nouveaux locataires ne se sont pas montrés intéressés ? Le logement est-il bien situé ? L’immeuble où il se trouve est-il bien desservi ? Quels inconvénients présente-il à ses occupants ?
Si le logement est inoccupé depuis un certain temps, il faut en identifier les raisons et envisager les aménagements et travaux, et en évaluer le coût. Ce budget s'additionnera au prix d’achat. En cas d’emprunt auprès de la banque, il faudra envisager un prêt travaux en sus.
Enfin, last but not least, il faudra se mettre en quête d’un locataire et peut-être envisager un loyer attractif dans un premier temps. Autant il est possible d’améliorer les choses et effacer quelques défauts en interne, autant l’investisseur n’a aucune prise sur la localisation du bien, le quartier où il se trouve et son accessibilité.
Location meublée ou non meublée, quelle différence ?
Généralement, les locations destinées aux étudiants et aux jeunes sont des logements provisoires. Ceux-ci ne comptent pas y rester de longues années et apprécient de trouver un mobilier utilisable d’entrée. On trouve surtout les locations meublées dans les centre-ville alors qu’en périphérie, on trouvera surtout des logements vides, destinés à être occupés sur du plus long terme.
Pour l'investisseur, la différence entre une location meublée et une location dite nue (non meublée) se ressent surtout au niveau fiscal. La location meublée peut se faire sous le régime de la LMNP, location meublée non professionnelle, qui donne droit à des réduction d'impôts. La LMP, location meublée professionnelle, ouvre également à quelques avantages fiscaux. La location meublée peut également être réalisée dans le cadre d’une SCI, société civile immobilière, qui sera soumise à l'impôt sur les sociétés.
La location nue ou non meublée se fera sous le régime foncier, ou dans le cadre d’une SCI. Dans le cadre d’une location non meublée, la SCI sera soumise soit à l'impôt sur le revenu, soit à l'impôt sur les sociétés. Le choix ne doit toutefois pas se faire à la légère, car il sera impossible de changer de statut par la suite.
L’investisseur en immobilier doit donc se renseigner sur les conditions fiscales de son investissement s’il souhaite bénéficier d’une optimisation.
Faut-il investir dans un logement vide ou occupé ?
Ainsi, à la question “Est-il préférable d'investir dans un logement vide ou occupé ?”, il n’y a pas de réponse toute faite. Un logement occupé permet un rendement immédiat mais laisse peu de place à une rénovation immédiate. Un appartement vide par contre donne de la latitude à l’investisseur pour mener ses projets, tant sur le plan des travaux qu’en termes de rentabilité, mais il devra ensuite trouver un locataire. Chacun fera son choix selon sa situation, ses objectifs et ses opportunités.
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