Doit-on redouter la fin du bouclier des loyers prévu mi-2024 ? Le coût des loyers est-il susceptible d’augmenter significativement ? Quelles sont les tendances et prévisions sur les montants des loyers pour la fin d’année 2024 ?
Si la période d’inflation semble avoir laissé ses pics derrière elle, le montant des loyers reste une source d’inquiétude pour les locataires mais aussi pour les propriétaires. Qu’en est-il de la deuxième partie de l’année 2024 ?
L’échéance du bouclier des loyers
La fin du deuxième trimestre 2024 était attendue avec inquiétude, tant du côté des propriétaires que des locataires, car cette échéance marquait la fin de l’application du bouclier des loyers. Cette mesure, qui consiste à plafonner l’IRL, indice de référence des loyers, avait été instauré en août 2022 par le gouvernement Borne afin de limiter les effets de l’inflation sur la location immobilière. Ainsi pendant huit trimestres (deux ans), l’IRL a été plafonné à 3,5%.
A partir du troisième trimestre 2024, le plafond n’est plus en vigueur, ce qui pouvait faire redouter une hausse assez importante. Toutefois, les prévisions ne semblent pas alarmistes. La hausse devrait tourner autour de 2,5% et revenir ainsi au niveau du premier trimestre 2022, dernier indice avant la mise en place du bouclier. L’IRL du troisième trimestre 2024 sera annoncé le 15 octobre.
C’est une nouvelle rassurante pour les locataires, cela sous-entend de surcroît que les pics d’inflation à 4,9% semblent bien passés. Les récentes mesures indiquent une augmentation de l’indice des prix autour de 2,2%.
Pour rappel, le pourcentage d’augmentation d’un loyer, autorisé une fois par an lors du trimestre de référence, ne peut dépasser l’IRL fourni par l’INSEE. L’augmentation annuelle du loyer n’est possible que si elle fait l’objet d’une clause dans le contrat de location. En outre, l’augmentation est interdite pour un logement classé passoire thermique, c'est-à-dire F ou G selon le DPE, diagnostic de performance énergétique.
Pourquoi les loyers augmentent-ils ?
L’augmentation des loyers est liée à la situation économique, mais également à certains facteurs spécifiques de l’immobilier. L’inflation bien entendu est la première responsable. L’INSEE calcule l’indice de référence des loyers à partir de l’indice des prix de consommation. Lorsque l’inflation est importante, l'augmentation des loyers l’est tout autant, raison pour laquelle les gouvernements appliquent ponctuellement un plafonnement (le fameux bouclier de madame Borne).
Toutefois, d’autres éléments provoquent également la hausse des loyers :
● L'augmentation du nombre d’habitants dans une ville ou une zone géographique donnée rend le logement plus rare, ce qui contribue à valoriser la location au détriment du locataire.
● La construction des bâtiments est elle-même soumise à l'inflation du coût des matières premières, ce qui rend les travaux plus chers. Le propriétaire est dès lors contraint d'augmenter les loyers pour amortir son investissement.
● Les réglementations de certaines communes (ou parfois l’absence de réglementation…), contribuent selon la politique appliquée à la hausse du montant du loyer ou à son maintien.
● La prolifération de meublés de tourisme favorise également l’augmentation des loyers dans un quartier ou une ville. La rentabilité plus immédiate des locations saisonnières incite les propriétaires à délaisser les baux à long terme et donc à les raréfier.
Pour éviter une inflation du montant des loyers, l’Etat et les communes mettent en place des dispositifs contraignants. On l’a vu récemment avec le bouclier imposé par le gouvernement sur l’IRL. Par ailleurs, certaines villes de France appliquent un encadrement des loyers qui oblige les bailleurs à limiter le loyer à un montant de référence.
Quelles perspectives pour 2024 ?
Si les experts en immobilier ne disposent pas d’une boule de cristal, et si les récents événements politico-économiques incitent à la prudence, beaucoup de facteurs indiquent une tendance à la modération sur le montant des loyers. Malgré de grandes difficultés, l’économie semble doucement se relever et on observe une demande croissante de logements.
Les spécialistes immobiliers s’accordent à affirmer qu’il n’existe pas de tendance nationale de l’évolution du marché de la location. Le montant des loyers dépend également de la situation géographique du logement. Un appartement à Paris sera toujours plus exposé à une augmentation conséquente de son loyer qu’un logement situé dans une petite ville de province. Certaines localités en décroissance de leur population voient notamment leurs montants de loyers aller à la baisse.
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