Faut-il supprimer l'encadrement des loyers ?

Valérie Létard, ministre du Logement, a déclaré qu’en juin 2025 sera lancée une mission d’évaluation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers. Cette mesure a été instaurée en 2019 à Paris pour limiter l’inflation sur les montants de loyers. D’autres villes de France ont emboîté le pas de la capitale. Le gouvernement s’interroge toutefois sur l'efficacité de cette mesure et sur la suite à lui donner à partir de 2026.

L’encadrement des loyers, un impact nul ? 

Alors qu’une cinquantaine de villes de France ont désormais adopté cette mesure, Loïc Cantin, président de la FNAIM, fédération nationale de l’immobilier, estime que le dispositif ne sert à rien. Graphique à l’appui, il déclare sur le réseau social X que “les loyers évoluent de manière semblable entre les communes où le loyer est encadré et les zones tendues où il ne l'est pas.”.

Le patron du syndicat immobilier prend pour exemples les augmentations de loyer constatées entre janvier et octobre 2024 à Paris et à Bordeaux, villes qui pratiquent l’encadrement des loyers, comparées à celles, dans la même période, constatées à Nantes et à Marseille, villes tendues mais non encadrées. Cette augmentation est respectivement de 2,5% et 3,7% pour les deux premières, et de 3% et 2,2% pour les deux autres. 

Dans cette logique, autant dire que l’IRL, indice de référence des loyers, suffit à contenir l'inflation des loyers sur l’ensemble du territoire français. L’encadrement des loyers ne représenterait donc, pour les propriétaires bailleurs, qu’une contrainte supplémentaire et superflue. 

Une mesure qui pose question

C’est au cours des années 2010 qu’a été imaginée l’encadrement des loyers. Son principe est de définir un loyer de référence pour chaque type de logement, en fonction de sa surface habitable, de son nombre de pièces et de sa localisation. La loi oblige alors le propriétaire bailleur à appliquer un montant de loyer égal au loyer de référence, avec une variation de 20%.

Paris a donc adopté cette mesure dès 2019 (après une première expérience avortée en 2017 pour raisons juridiques). Lille a suivi l’exemple de la capitale dès l’année suivante, avec les communes voisines de Hellemmes et Lomme. Lyon et Villeurbanne adoptent l’encadrement des loyers en 2021, de même que les communes d’Est-Ensemble et de Plaine-Commune, deux établissements publics territoriaux de Seine-Saint-Denis, qui représentent chacune neuf villes.

En 2022, les agglomérations de Bordeaux et Montpellier ont à leur tour été autorisées à appliquer l’encadrement des loyers, suivis en 2024 de vingt-quatre communes du territoire de la communauté d'agglomération du Pays Basque. Au début de l’année 2025, c’est Grenoble et les vingt communes de Grenoble-Alpes Métropole qui appliquent le dispositif. 

Quel avenir pour l’encadrement des loyers ? 

D’autres agglomérations françaises ont déposé leur dossier pour pouvoir appliquer cette mesure. C’est en effet l’État qui donne, au cas par cas, l’autorisation de pratiquer l’encadrement des loyers. Marseille est en attente de réponse, tout comme les intercommunalités de Grand-Orly Seine Bièvre, dans le Val-de-Marne, et la ville d’Annemasse, en Haute-Savoie, près de la frontière suisse. 

Toutefois, on l’a compris, l’encadrement des loyers est remis en question par l’actuel gouvernement. Selon ses détracteurs, l’IRL peut assurer seul le rôle de régulateur dans le marché de la location immobilière. L’encadrement des loyers ne ferait qu’ajouter une certaine lourdeur dans le processus de mise en location. 

Le contrat de location, notamment, doit préciser le loyer hors charge conclu entre le bailleur et le locataire ainsi que le loyer de référence concernant le logement et le loyer de référence majoré, c'est-à-dire le montant maximum du loyer autorisé par la mesure. S’il constate que son loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire dispose de trois ans pour contester la somme auprès de la CDC, commission départementale de conciliation. 

Dans le cas où le logement bénéficie de caractéristiques remarquables en termes de confort ou de vue, le bailleur peut demander un complément de loyer au locataire. Les éléments justifiant ce supplément seront détaillés sur le contrat de location. Le locataire peut toutefois refuser ce supplément lorsque le logement ne répond pas à certaines obligations en termes de décence ou de performance énergétique.

Les mesures d’encadrement du loyer sont-elles efficaces ? Le gouvernement y répondra dans le cours de l’année.