Fiscalité des revenus locatifs : comprendre vos obligations

Obtenir des revenus grâce à la location d’un ou plusieurs logements oblige à les déclarer aux services fiscaux. Il existe deux types de déclaration, selon que le logement soit meublé ou non. Les règles fiscales dépendent ensuite du montant des revenus.

Comment déclarer les revenus d’une location non meublée ?

Si l’appartement ou la maison louée est en location nue (c’est-à-dire un logement vide ou non meublé), les revenus générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime fiscal adopté dépend du montant annuel de ces revenus.

Si les revenus sont inférieurs à 15.000 € sur l’ensemble de l’année, c’est le régime micro-foncier qui s’applique. Celui-ci donne droit à un abattement forfaitaire de 30%. Cette déduction est censée couvrir les charges inhérentes à la location.

Toutefois, si le montant des charges représente plus du tiers de celui des revenus, le bailleur contribuable pourra opter pour le régime réel. Celui-ci permet de déclarer les revenus mais aussi l’ensemble des charges, lié aux travaux, aux assurances, aux intérêts de l’emprunt, etc.

Le régime réel est obligatoire si le montant des loyers encaissés dans l’année est supérieur à 15.000 €. Si le déclarant choisit le régime réel, il ne pourra pas revenir au régime micro-foncier avant trois années. En revanche, s’il choisit le micro-foncier, il aura la possibilité de passer au réel l’année suivante.

Dans le régime micro-foncier, le contribuable doit déclarer, à la case 4BE du formulaire 2042, le montant brut des revenus fonciers, qui comprend le total des loyers encaissés dans l’année, mais également les charges récupérées auprès du locataire ainsi que toute subvention ou indemnité reçue. L’abattement sera appliqué par les services fiscaux.

Dans le cas du régime réel, c’est le revenu foncier net qui est déclaré. La somme des loyers reçus dans l’année doit être déduite des charges déductibles et portée à la case 4BA du formulaire 2042.

Les charges déductibles comprennent les frais d’entretien et de réparation, le coût des travaux, les provisions de charges pour une copropriété, les frais inhérents à la gestion, les primes d’assurance, les intérêts sur le remboursement de l’emprunt, et certains impôts comme la taxe foncière, les ordures ménagères ou le balayage.

Dans le cas où les charges sont supérieures au montant total des revenus, la différence devient un déficit foncier. Ce montant, amputé des intérêts de l’emprunt, doit être déclaré case 4BB. Le montant maximum à déclarer est de 10.700 €. Si le déficit foncier dépasse cette somme, il sera possible de déclarer le reliquat l’année suivante, en case 4BD. Cette opération sera possible pendant six années consécutives, et même dix si le montant compte les intérêts d’emprunt.

A ce stade, à moins d’être à l’aise avec les formalités fiscales, il est bien entendu préférable de confier sa déclaration d'impôt à un comptable ou un conseiller en fiscalité.

Comment déclarer les revenus d’une location meublée ?

Le propriétaire bailleur d’une location meublée accède, sur le plan fiscal, au titre de loueur de meublé. Si les recettes annuelles des locations dépassent 23.000 € et qu’elles représentent plus de la moitié des revenus de l’ensemble du foyer, le déclarant est considéré comme un loueur professionnel et adopte le régime du LMP, loueur de meublé professionnel.

La location entre dans le champ de l’activité commerciale. Le LMP n’est toutefois pas tenu d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (à moins que son activité soit pratiquée sous la forme juridique d’une société). Le LMP considéré comme auto-entrepreneur si son chiffre d'affaires ne dépasse pas 77.700 € hors taxe (somme montant à 188.700€ pour les meublés classés).

Sur le plan fiscal, le loueur professionnel peut déclarer ses revenus soit dans la catégorie des BIC, bénéfices industriels et commerciaux, soit opter pour l'impôt sur les sociétés en utilisant le formulaire n°2065-SD.

Le régime réel des BIC impose au contribuable de déduire ses charges de ses revenus. Outre les frais de travaux, d’entretiens, de réparation, d’assurance, d'impôts locaux, d'intérêts d’emprunt, le LMP peut également déduire ses amortissements et les frais d’établissement et de notaire (s’il a constitué une société).

Si l’ensemble des mesures fait l’objet d’explications détaillées sur les sites servicepublic.fr et impots.gouv.fr, il est préférable de faire appel à un comptable ou un conseiller fiscal pour tirer le meilleur parti de ses investissements.

Si les recettes annuelles des locations sont inférieures à 23.000 €, le déclarant est considéré comme un loueur non professionnel. Le régime qu’il doit adopter est celui du LMNP, loueur de meublé non professionnel.

Les règles d’imposition de ce statut ont été modifiées en fin d’année 2023 par la loi n°2023-1322 du 29 décembre 2023. Le loueur non professionnel pourra opter pour le régime micro-BIC si ses revenus ne dépassent pas 70.000 €. Ce régime applique un abattement de 50% pour couvrir les charges.