Impôts locaux : Comment optimiser la fiscalité de vos biens locatifs ?

La fiscalité française taxe les recettes de location immobilière, mais elle permet également de déduire les charges liées au logement loué. Les propriétaires bailleurs doivent ainsi se tenir informés des règles fiscales et de leur évolution afin de bénéficier d’avantages fiscaux.

Régime réel et régime micro : quelle différence ?

C’est sur la déclaration des revenus que les propriétaires de logements en location reportent le montant de leurs revenus locatifs. Les déclarations sont différentes s’il s’agit d’un logement loué en meublé ou en location nue (non meublée). Pour chaque type de logement, un choix s’opère ensuite entre régime micro et régime réel.

Le régime micro permet une déclaration simplifiée. Le déclarant reporte le montant de ses revenus et un abattement est appliqué automatiquement par les autorités fiscales. Cela évite d’avoir à déclarer les charges en détail.

Le régime réel permet au contraire de déclarer l’ensemble des charges, ce qui s’avère plus intéressant lorsque celles-ci sont importantes. Elle oblige toutefois le déclarant à une comptabilité rigoureuse. Les charges à déduire sont les frais de gestion de la propriété, le montant des travaux d’amélioration mais aussi les intérêts de l’emprunt contracté pour l’investissement et le montant des primes d’assurance. 

Quelle imposition pour les locations non meublées ?

Les revenus générés par la location de logements nus (vides ou non meublés) sont à déclarer en tant que revenus fonciers. Le déclarant peut opter pour le régime micro-foncier si ses revenus ne dépassent pas le plafond de 15.300 €. Ce régime applique automatiquement un abattement de 30% sur le montant déclaré.

Le régime réel est obligatoire dès lors que les revenus annuels dépassent le plafond, mais le propriétaire peut également opter pour ce régime avec des revenus moindres s’il estime que l'abattement appliqué dans le régime micro ne couvre pas l’ensemble de ses dépenses.

Le régime réel permet de déclarer toutes les dépenses liées au logement (gestion, travaux, intérêts d’emprunt, assurances). Il permet également de créer un déficit foncier, lorsque les dépenses sont supérieures aux revenus. Le déficit foncier est plafonné à 10.700 € mais le déclarant a la possibilité d’étaler cette déclaration jusqu’à dix ans.

Quelle déclaration pour les logements meublés ?

Les revenus générés par la location de logements meublés sont à déclarer en tant que BIC, bénéfices industriels et commerciaux. La location de meublés est en effet considérée comme une activité commerciale, contrairement à la location de logements vides.

Si le montant des revenus annuels ne dépassent pas le plafond de 23.000 € et qu’il ne représente pas plus de la moitié des revenus du foyer, le déclarant adopte le statut de LMNP, loueur de meublés non professionnel. Dès lors que ses revenus dépassent le plafond ou qu’ils représentent plus de la moitié des revenus du foyer, le déclarant devient un LMP, loueur de meublés professionnel. 

Pour sa déclaration de revenus, le LMNP peut opter pour le régime micro-BIC si ses revenus ne dépassent pas le plafond de 72.600€. Ce régime applique automatiquement un abattement de 50% sur le montant déclaré. Le plafond du micro-BIC est largement supérieur à celui du régime micro-foncier (15.300 €), ce qui incite les particuliers à investir dans le meublé plutôt que dans le non meublé.

Au-delà du plafond, le déclarant optera obligatoirement pour le régime réel. L’ensemble des charges (gestion, travaux, intérêts d’emprunt, assurances…) devra être déclaré pour venir en déduction des revenus. Ce régime peut également être choisi lorsque les revenus sont en deçà du plafond, pour peu que le montant des charges représente un pourcentage supérieur à l'abattement.

Comme pour le régime micro-foncier, le régime micro-BIC permet de déclarer des déficits fonciers. Le LMNP peut étaler ses déclarations jusqu’à dix ans alors que le LMP peut aller au-delà.

Les taux d'abattement sont légèrement différents dans le cas des meublés de tourisme et des chambres d’hôtes. La fiscalité de ces derniers éléments évolue énormément ces dernières années et il convient de se tenir informé pour guetter les opportunités et éviter les écueils.

Quel bien locatif présente la fiscalité la plus avantageuse ? 

Qu’il loue des logements meublés ou des logements vides, le propriétaire optera pour le régime réel si le montant des revenus est supérieur au plafond imposé par les autorités fiscales. Si ses revenus ne dépassent pas le plafond, il aura le choix entre un régime micro, qui applique un abattement, et le régime réel qui pourra s’avérer intéressant si les charges liées au logement sont importantes. Le régime réel impose toutefois au déclarant une comptabilité très rigoureuse. Il pourra même être nécessaire de faire appel à un cabinet comptable.