Investir dans l'immobilier locatif : erreurs à éviter

Acheter un appartement ou une maison dans le but de le louer est un projet caressé par de nombreuses personnes. L'idée ne manque pas de charme. Une fois concrétisée, elle permet de générer des revenus et de préserver l’avenir. Toutefois, il est important de ne pas se jeter à corps perdu dans la bataille. On ne gagne pas à tous les coups, surtout si on ne se prépare pas correctement.

Quelles sont les erreurs les plus courantes dans le logement locatif ?

Investir dans l’immobilier nécessite de s'impliquer dans le projet, surtout si l’on souhaite gérer soi-même la location. Une bonne connaissance de l’immobilier est nécessaire, autant sur son marché que sur sa législation.

En premier lieu, l’investisseur doit réfléchir à son projet et en appréhender tous les aspects. Pourquoi acheter un logement locatif ? Quels sont ses moyens financiers ? Quel est le but de cet investissement : s’assurer un revenu tous les mois ? Préparer sa retraite ? Développer son patrimoine ?

Il est important que des réponses soient données à ces questions de base. L’investisseur se doit d’avoir une vision très précise de son projet. En évaluant tous les aspects, notamment financiers et fiscaux, il pourra découvrir quelques points de vigilance sur lesquels se consacrer pour éviter toute mauvaise surprise.

Comment évaluer la rentabilité d’un logement ?

Une fois définis les grands contours du projet, il est tant de choisir le logement à acheter. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, d’un meublé ou d’un logement vide, la première question à se poser est sa rentabilité. Avant d’acheter le logement, il faut sonder le marché et définir le montant moyen du loyer en se basant sur des logements voisins similaires.

Ce montant moyen servira de base de calcul pour définir le rendement locatif. Celui-ci est un pourcentage que l’on obtient en divisant le loyer moyen par le montant d’acquisition du logement, puis en multipliant le résultat par 12 (le nombre de mois dans l’année) puis par 100 pour obtenir un pourcentage.

Par exemple, pour un logement qui coûte 100.000 € et qu’on pourra louer pour un montant mensuel de 500€, la rentabilité locative brute s’élève à 6% : (500 / 100.000) x 12 x 100 = 6.

Plus le pourcentage est élevé, plus le logement est rentable. C’est pourquoi il faut négocier le prix du logement en fonction du loyer que l’on pourra en tirer. Si le calcul de la rentabilité locative donne un résultat inférieur à 5%, il ne faut pas hésiter à voir si on ne peut pas trouver un meilleur ratio ailleurs.

Quel est l’état du marché immobilier dans le  secteur ?

Outre le loyer moyen pratiqué dans le secteur où se situe le logement convoité, l’investisseur doit aussi se renseigner sur le taux d’occupation de la zone d'habitat, afin de savoir si son logement est exposé ou non aux risques de vacances locatives. Se retrouver avec un logement sans occupant peut entraîner le propriétaire dans une situation financière préoccupante.  

Quels sont les frais à prévoir ?

Acheter un logement ancien est souvent meilleur marché qu’un logement neuf, mais il faut tenir compte d’un grand nombre de paramètres. En premier lieu, le DPE, diagnostic de performance énergétique.

Cet examen obligatoire réalisé par un professionnel indépendant permet d’évaluer la consommation énergétique du logement ainsi que son impact sur l’environnement. Afin que son résultat soit le plus visible possible, il attribue un classement allant de A à G, A étant la meilleure note et G la plus mauvaise.

Il faut savoir qu’à partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Et les logements classés F subiront la même interdiction en 2028. Le prix de ces logements peuvent donc être négociés à la baisse car ils nécessitent d’importants travaux pour être remis aux normes, c'est-à-dire obtenir un bon classement à l’issue du DPE (minimum lettre D, car les E seront interdits à la location en 2034).

Plus généralement, lorsque l’on achète un logement, il faut évaluer le montant des travaux à réaliser. Il y a d’autres coûts à prévoir dans le budget global :

●      le montant des charges de copropriété,

●      les frais d’acquisition à régler au notaire, qui représentent 2 à 3% dans le logement neuf et 7 à 8% dans le logement ancien

●      les intérêts de l’emprunt bancaire (si emprunt il y a lieu) en tenant compte des assurances et des frais de dossier,

●      les frais de l’agence immobilière qui assure la transaction pour des honoraires allant de 3 à 10%.

Quel est l’impact fiscal de mon acquisition ?

Investir dans la pierre doit également représenter un bénéfice fiscal non négligeable. Il est important que l’investisseur prenne les informations qui le guident vers un achat fiscalement avantageux. Il faut aussi se renseigner sur le montant de la taxe foncière.