https://www.jedeclaremonmeuble.com/?utm_source=lebonbail&utm_medium=partenariat&utm_campaign=pagepartenaire&utm_content=homepageInvestir dans le logement locatif peut représenter des opportunités de revenus. L’investisseur sera toutefois confronté à un choix entre la location nue et la location meublée.
Doit-on choisir de louer des logement vides ou des logement meublés ? Il n’existe bien entendu pas de réponse toute faite. Si le choix doit se porter sur l'aspect financier, le meublé s’impose. Mais si le propriétaire est plutôt adepte de la sécurité et la tranquillité, il penchera vers la location nue.
Quels sont les avantages de la location non meublée ?
La location nue est beaucoup plus répandue en France que la location meublée. Est-ce que cela signifie qu’elle serait plus rentable ? Rien n’est moins sûr. Certes, il n’est pas nécessaire pour le bailleur d’investir dans le mobilier. La location nue lui permet de proposer les baux de plus longue durée (trois ans reconductibles au lieu d’un), destinés de surcroît à un public qui s’installe généralement pour le long terme.
Le principal avantage de la location nue est en effet un renouvellement moins fréquent de ses occupants, d’où découle une recherche toute aussi peu fréquente de locataires, et un logement moins souvent vacant. Son entretien est également moins important puisqu’il n’y a pas de mobilier à renouveler.
Toutefois la location nue présente quelques désavantages par rapport à la location meublée. Pour un même logement, le montant du loyer du logement vide sera moins important que s’il était meublé. Une différence qui est particulièrement ressentie sur les logements de petites surfaces (studios, T1, etc.).
Sur le plan fiscal, la location nue est également moins intéressante que la location meublée. Les revenus locatifs d’une location nue sont déclarés parmi les revenus fonciers alors que les revenus des locations meublées font partie des bénéfices industriels et commerciaux.
Quels sont les avantages de la location meublée ?
Le loyer d’un logement meublé est plus important que celui d’une location nue. Mais l’investissement de départ est également plus important : le logement doit mettre à disposition du locataire suffisamment de mobilier pour que l’occupant n’ait pas besoin de s’installer avec ses propres meubles.
Le logement meublé s’adresse surtout à une population qui n’envisage pas son logement sur le long terme. Il s’agit principalement d’étudiants et de professionnels en situation de mobilité. Les baux sont plus courts (un an) et beaucoup moins souvent reconduits. Cela expose le logement à une vacance beaucoup plus fréquente et contraint le bailleur à une recherche plus assidue de locataire.
L’entretien du logement meublé est également beaucoup plus important puisqu’outre les murs et l'équipement de base, le bailleur se doit d’entretenir le mobilier et le renouveler lorsque nécessaire. L’opération est donc plus coûteuse ce qui explique les loyers plus importants.
Le principal avantage des meublés est d'ordre financier, puisque le montant des loyers est supérieur à celui des locations nues. Il représente également un avantage sur le plan fiscal, puisque le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) est plus intéressant que la déclaration classique en revenus fonciers.
Comment déclarer les revenus de la location nue ?
Deux régimes sont proposés aux bailleurs de location nue pour la déclaration des revenus locatifs : le régime micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier s’applique lorsque le total annuel des revenus locatifs charges non comprises ne dépasse pas 15.000€ pour l’ensemble du foyer fiscal. Ce montant est déclaré case 4BE du formulaire 2042 et un abattement forfaitaire de 30% sera automatiquement appliqué.
Si ses revenus locatifs dépassent 15.000€, le bailleur optera pour le régime réel. Il est également autorisé à opter pour ce régime s’il estime que l'abattement de 30% ne couvre pas l'ensemble des coûts générés par sa location (coût de travaux, frais de gestion, assurances, taxes, provisions, intérêts d’emprunts, etc.).
Le bailleur sera contraint à une déclaration plus précise de ses revenus fonciers sur un formulaire supplémentaire (le N°2044) ainsi que le détail de ses dépenses engagées dans ces logements et reconnues déductibles.
Lorsque la déduction des charges sur les revenus locatifs annuels donnent un résultat positif, celui-ci est porté sur la case 4BA de la déclaration des revenus. Si la différence donne en revanche un résultat négatif, on emploie le terme de déficit foncier et doit être porté à la case 4BC de la déclaration n°2042.
Comment déclarer les revenus de la location meublée ?
Les revenus locatifs des logements meublés sont soumis au régime micro-BIC des bénéfices industriels et commerciaux. Selon la hauteur de ces revenus, le bailleur accède au statut fiscal de LMNP, loueur en meublé non professionnel ou en LMP, loueur en meublé professionnel.
Vous pouvez déclarer également les frais réels même si vous faites de la location meublée. Si vous souhaitez de l'aide ce type de déclaration, nous vous proposons le site spécialisé dans le meublé et les frais réels : JD2M
Pour être considéré comme professionnel, les revenus locatifs doivent dépasser 23.000€ par an et être supérieurs au total des autres revenus du foyer fiscal. Le bailleur doit déposer, en plus de la traditionnelle déclaration 2042, une déclaration complémentaire (n° 2042-C-PRO).
Le régime micro s’impose au loueur quand ses recettes ne dépassent pas 72.600€ (ou 176.200€ dans le cas des chambres d'hôtes et des meublés de tourisme). Sinon, le bailleur devra opter pour le régime réel.
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