L'importance de l'état des lieux dans une location immobilière

L’état des lieux d’un logement se déroule en deux parties : l’état des lieux d’entrée, effectué lorsque le locataire s’installe dans le logement, et l’état des lieux de sortie, réalisé quand il quitte le logement. Bien qu’elle ne soit pas juridiquement obligatoire, cette procédure est indispensable pour définir la responsabilité du locataire dans l’état du logement à son départ.

Comment se déroule un état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée se déroule idéalement le jour de la remise des clés du propriétaire au locataire. En ce jour de signature du contrat, sont remis les différents documents obligatoires relatifs à la location (dossiers de diagnostics, assurance habitation, etc.) et sont versés le premier loyer et le dépôt de garantie. Chronologiquement, l’état des lieux est réalisé en premier.

L’état des lieux réunit dans le logement le locataire et le propriétaire bailleur, ce dernier pouvant être représenté par un agent immobilier. Ils sont munis d’un document où sont détaillés les différents éléments du logement. Les deux parties inspectent chacun des éléments et conviennent de son état : très bon état, bon état, état moyen, mauvais état, très mauvais état.

Le jour où le locataire quitte le logement, il est procédé à l’état des lieux de sortie. le propriétaire bailleur et le locataire reprennent le document initial, inspectent chaque élément et valident son état. Ce procédé permet d’évaluer l’état de dégradation d’un élément et la responsabilité du locataire.

Quels documents pour l’état des lieux ?

L’état des lieux est un document signé par les deux parties, qui sera produit en deux exemplaires identiques et sera annexé au contrat de location. Il existe de nombreux modèles d’état des lieux disponibles sur internet, mais il est important que le document utilisé convienne parfaitement au logement.

En outre, le document de l’état des lieux de sortie doit être parfaitement identique à celui de l’état des lieux d'entrée, afin de pouvoir établir le comparatif. Le document utilisé peut être le même pour l’entrée et la sortie. Il doit dès lors disposer des colonnes adéquates. 

Le document doit au minimum comporter les éléments suivants : 

• l’adresse du logement ;
• les coordonnées du locataire ;
• les coordonnées du propriétaire bailleur (ou l’agence immobilière) ;
• la date de l’état des lieux ;
• le relevé des compteurs d’eau, de gaz, d’électricité… ;
• évaluation pour chaque pièce de l’état du sol, des murs et du plafond ; 
• évaluation du mobilier dans le cas d’une location meublée ;
• signatures des deux parties. 

De plus en plus d’applications numériques sont créées pour réaliser l’état des lieux. Elles permettent notamment d’ajouter des photographies. Elles peuvent soit produire un document papier qui sera signé par les deux parties, soit conserver une forme numérique validée par signatures électroniques.  

Quel impact de l’état des lieux sur le dépôt de garantie ?

L’enjeu de l’état des lieux est le dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme (équivalente à un ou deux mois de loyer selon les cas) qui a été versée par le locataire au propriétaire lors de son installation dans le logement. 

Si l’état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation commise par le locataire, le propriétaire bailleur est tenu de rendre le dépôt de garantie. Il dispose d’un mois pour rendre la totalité de la somme. En revanche, si des dégradations sont avérées, le propriétaire bailleur peut conserver tout ou partie de la somme pour effectuer les réparations. 

Le délai passe dans ce cas à deux mois, le temps pour le propriétaire bailleur de faire une estimation du coût des réparations. Il doit faire appel à des professionnels qui effectueront un devis, lesquels seront remis au locataire pour justifier les sommes retenues sur le dépôt de garantie.

Le locataire doit-il obligatoirement être présent à l’état des lieux ?

La présence du locataire à l’état des lieux, comme celle du propriétaire bailleur, est une nécessité. Si l’une des deux parties est absente et qu’elle n’a pu déléguer un représentant, il peut être fait appel à un commissaire de justice qui réalisera un constat locatif. Ce constat aura valeur d’état des lieux. Ceci engendre des frais qui seront partagés par les deux parties.

Lorsque les états des lieux sont réalisés par le propriétaire, ils ne sont censés coûter aucun frais au locataire. S’ils sont effectués par un agent immobilier, des frais peuvent être demandés, partagés par les deux parties. 

Il reste préférable que l’état des lieux, d’entrée comme de sortie, soit réalisé avec le locataire, afin que celui-ci soit sensibilisé sur l’état de chaque élément du logement et sur le soin à apporter. Il est recommandé de procéder à l’état des lieux à la lumière du jour et dans de bonnes conditions d’éclairage.