La déclaration fiscale des revenus locatifs et fonciers est un exercice assez compliqué puisqu’elle dépend du type de location.
Il existe différents types de logements locatifs : location vide ou meublée, résidence principale ou meublé de tourisme, logement en copropriété, investissement en SCPI, etc. En conséquence, il existe autant de spécificités dans la déclaration des revenus locatifs soumis à l'impôt.
Comment déclarer les revenus d’une location non meublée ?
Les revenus des locations dites nues, ou vides, c’est-à-dire non meublées, sont considérés comme des revenus fonciers et doivent être déclarés comme tels. Le fisc propose deux options pour réaliser cette déclaration : le régime réel et le régime micro-foncier.
Le régime réel consiste à déclarer les revenus locatifs annuels bruts et de déduire les charges inhérentes à la gestion locative. Il s’agit des charges de copropriété, des frais d’agence, du montant des assurances, de la garantie des loyers impayés, des intérêts d’emprunts, des taxes foncières, ainsi que du coût des travaux et réparations.
La différence entre revenus locatifs et charges déductibles est portée sur la déclaration. Si cette différence est négative, c’est-à-dire que les charges sont supérieures aux revenus, on déclare un déficit foncier. Celui-ci ne doit pas dépasser 10.700 € mais le reliquat peut être reporté sur la déclaration des années suivantes (jusqu’à six ans maximum).
Dans certains cas, notamment lors de travaux liés à la performance énergétique, le plafond du déficit foncier peut être doublé. Il est bien entendu conseillé de recourir aux services d’un comptable fiscaliste pour optimiser la déclaration et éviter toute erreur préjudiciable.
Dans le cas où les revenus locatifs de la location nue sont inférieurs à 15.000 €, le propriétaire déclarant a la possibilité d’opter pour le régime micro-foncier. Il suffit alors de déclarer (case 4BE) les revenus locatifs hors charges locatives. Un abattement forfaitaire de 30% est automatiquement appliqué par les services fiscaux. Cette option est intéressante pour sa simplicité sauf si bien entendu le montant des charges est supérieur au tiers de celui des revenus.
Si le propriétaire déclarant a le choix entre régime réel et régime micro-foncier, son choix doit se porter sur l’ensemble des biens qu’il a mis en location. Il ne peut appliquer un régime pour un logement et un régime différent pour un autre.
Comment déclarer les revenus d’une location non meublée ?
Les revenus locatifs d’un logement meublé ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Le propriétaire accède au statut fiscal de LMNP, loueur de meublé non professionnel, à condition que les recettes locatives annuelles de son meublé ne dépassent pas 23.000 € ou qu’elles ne représentent pas plus de la moitié des revenus du foyer (dans le cas contraire, le propriétaire passe au statut de LMP, loueur de meublés professionnel).
Tout comme pour ceux de la location nue, deux options sont proposées pour les revenus de la location meublée : un régime réel et un régime micro. Le régime réel consiste à déclarer les revenus locatifs et à déduire les charges inhérentes à l’activité de LMNP : charges de copropriété, frais d’agence, assurances, garantie des loyers impayés, intérêts d’emprunts, taxes foncières, travaux, réparations.
Il s’agit en somme des mêmes charges déductibles que pour la location nue, mais il est possible d’ajouter des amortissements sur le prix d’achat du logement. En revanche, la notion de déficit foncier ne s’applique pas pour un LMNP. Les compétences d’un comptable ou d’un professionnel fiscaliste seront bien entendu d’un grand secours.
Si les revenus locatifs annuels du meublé ne dépassent pas 77.700 €, le LMNP déclarant peut opter pour le régime micro-BIC où un abattement de 50% s’applique automatiquement sur la somme déclarée. Dans le cas de location de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme classés, le plafond passe à 188.700 € et l'abattement forfaitaire est de 71% (voire 92% si les meublés de tourisme classés se trouvent en zone B2 et C pour des revenus ne dépassant pas 15.000 € annuels).
Si le propriétaire déclarant est un LMP, loueur de meublé professionnel (dans le cadre d’une entreprise individuelle ou d’une SCI), les règles fiscales sont peu ou prou les mêmes que pour un LMNP. Les frais d’établissement de la société s’ajoutent aux charges déductibles et une règle spécifique sur les plus-values s’applique en cas de revente du bien.
En ce qui concerne les meublés de tourisme loués en mode Airbnb, il convient de se tenir au courant de l'actualité fiscale qui évolue très vite sur ce point. Les autorités cherchent en effet à atténuer les avantages fiscaux procurés par ce système rendu nocif par son développement. Il est donc vivement recommandé de s’adresser aux services des impôts ou à un comptable fiscaliste pour la déclaration des revenus de ce type de location.
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