Le bailleur doit se demander si son bien se situe ou non dans une zone tendue. Il doit regarder si un loyer de référence a été établi par arrêté. Le locataire peut contester le montant du loyer.
Le régime d’encadrement
Le contrat de bail est un contrat conclu à titre onéreux entre le locataire et le bailleur. le loyer est un élément essentiel du contrat. Il est déterminant pour l’engagement, aussi bien du bailleur que du propriétaire.
Cependant, la France connaît une certaine crise de logement qui a incité le législateur à intervenir face à des loyers de plus en plus exorbitants. Il a eu le souhait de mettre en place un régime d’encadrement du loyer. Cela s’est traduit dans la loi sur l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 Mars 2014, dite loi ALUR, par laquelle la fixation initiale du loyer n’est plus librement fixée.
Le champ d’application du régime d’encadrement
Le champ d’application matériel
L’article 17 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs met en place le régime d’encadrement des loyers. Cependant, il précise qu’il ne s’applique qu’aux « logements mis en location ».
Mais qu’est-ce qu’un logement mis en location ? Il s’agit:
- Des logements mis en location pour la première fois;
- Des logements remis en location après une vacance de plus de 18 mois.
Le bailleur doit donc se demander si son logement entre dans l’une de ces catégories.
Le champ d’application géographique
L’encadrement du montant du loyer n’a pas lieu d’exister pour l’ensemble du territoire : l’objectif étant de répondre à une cette tension du marché, il ne s’applique dans certaines zones, que l’on appelle les « zones tendues ».
Ces zones tendues sont « les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social » selon l’article 17.
De manière plus précise, le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 délimite les communes se trouvant dans les zones tendues. Il précise que ces communes sont celles qui figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants, institué par l'article 232 du Code général des impôts.
Sont ainsi concernées les communes situées dans les agglomérations d'Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse
Dès lors, le bailleur doit se poser une question : le logement se situe-t-i dans une zone tendue ?
- Si le logement est en zone tendue, il ne peut pas fixer librement son loyer mais celui-ci est encadré;
- A contrario, si le logement ne se situe pas dans le périmètre d’une zone tendue, alors la fixation du loyer reste libre par le bailleur.
Cependant, le régime n’est pas automatiquement actionné par la simple présence du logement dans le périmètre de la zone tendue, encore faut-il que le dispositif légal ait été actionné.
La fixation du loyer de référence
« L’activation » du système légal
Pour que l’encadrement du loyer soit activé, il faut qu’à l’intérieur de ces zones le Préfet département prenne des arrêtés. En effet, l’article 17-I établit la procédure à suivre et dans celle-ci le rôle du Préfet est déterminant.
Le bailleur doit-on se demander : le Préfet a-t-il pris les arrêtés préfectoraux ?
- Si oui, il est soumis au régime d’encadrement des loyers et ne peut pas fixer librement son loyer ;
- Si non, il peut fixer librement son loyer.
A ce jour, un seul arrêté a été publié et il concerne Paris (arrêté du 20 Juin 2016, applicable depuis le 1er aout 2016 en remplacement de l’arrêté du 25 Juin 2016).
A noter que la ville de Lille est très volontaire pour mettre en œuvre le système d’encadrement des loyers, et devrait prendre un arrêté fin 2016-début 2017.
Cela s’explique notamment car l’encadrement suppose la mise en place d’Observatoires des loyers dans les zones concernées. En absence de cet observatoire le système légal ne peut pas être mis en œuvre. Or, pour être observatoire il faut qu’il y ait agrément et des conditions strictes doivent être respectées (représentation équitable des bailleurs, locataires et gestionnaires, représentation de l’Etat et de ses établissements publics de coopération intercommunale, etc).
Les loyers de référence
Chaque année, le Préfet fixe, par arrêté :
- un loyer de référence, qui correspond au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers.
- un loyer de référence majoré, qui correspond au loyer de référence majoré de 20%.
- un loyer de référence minoré, qui correspond au loyer de référence minoré de 30%.
Ces loyers sont exprimés par un prix au m2 de surface habitable par catégorie de logement (selon si le bien est loué meublé ou non, le nombre de pièces, l’époque de construction) et le secteur géographique.
La fixation du loyer
Lors de la conclusion du contrat de bail, bailleur et locataire fixent le prix du loyer mais ils ne peuvent pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré : lorsque le logement est soumis au régime de l’encadrement des loyers, le contrat de bail ne peut pas fixer un loyer supérieur de plus de 20% au loyer de référence.
Exception à l’encadrement
Il existe un cas de dépassement du plafond : le bailleur peut imposer un complément de loyer qui s’ajoute au loyer de base lorsque le logement loué présence des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le bailleur doit alors justifier le montant du complément et les caractéristiques du logement dans le contrat de bail. Ces caractéristiques font l’objet d’un certain flou, prudence donc !
Contestation du loyer par le locataire
Le locataire peut agir en contestation du loyer dans le cas où le loyer ne respecte pas les conditions de fixation.
Contestation sur le loyer de base : Si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré (à la date de la conclusion du contrat), le locataire peut exercer une action en diminution du loyer, d’abord de manière amiable, et si le bailleur ne remet pas le loyer au plafond légal, alors le locataire saisit le juge. Il a un délai de 3 ans pour agir.
- Si le loyer va au-delà du loyer de référence majoré, le juge ramènera le loyer au plafond légal. Le locataire va pouvoir se faire rembourser ce qu’il a payé de trop.
Contestation sur le complément de loyer : le locataire saisit la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois (saisine obligatoire avant toute saisine du juge). Si la conciliation ne fonctionne pas, alors saisine du juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer, dans un délai de 3 mois suivant la réception de l’avis de la commission. Le « nouveau loyer » fixé par la commission ou le juge prend effet de manière rétroactive, donc si besoin, le locataire peut se faire rembourser ce qu’il a payé de trop.
- C’est au bailleur de démontrer que le logement présente les caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
- Le bailleur doit se demander si son logement est ou non en zone tendue ;
- Si le logement est en zone tendue, il doit vérifier si les arrêtés préfectoraux ont été pris ;
- Puis il doit fixer le loyer selon le loyer de référence fixé par décret :
- Si le logement n’est pas dans une zone tendue ou que les arrêtés préfectoraux n’ont pas été pris, la fixation du loyer est libre
- Le locataire peut contester son loyer.
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