La loi ALUR a complexifié les règles de fixation du loyer pour un bail de résidence principale. Voici les règles qui s’appliquent pour le contrat de location à Avignon.Encadrement des loyers, contrôle des loyers, plafonnement des loyers, loyer de référence majoré, etc…
Les règles de fixation du loyer sont plus souples pour une location non située en zone tendue
Pour rappel, les zones tendues correspondent aux 28 agglomérations ou 1 149 communes dans lequel l’offre de logements est insuffisante (difficultés d’accès au logement, niveaux élevés de loyers). Ces zones ont principalement été déterminées afin d’y fixer des règles différentes en matière:
- de fixation du loyer dans le contrat de bail et
- de délais de préavis du locataire.
Avignon n'est pas située en zone tendue. Les règles en matière de fixation de loyer dans le contrat de bail sont donc plus simples.
La fixation du loyer est libre pour un bail signé avec un nouveau locataire
Lorsqu’il ne s’agit pas d’un renouvellement de bail avec le même locataire, le bailleur fixe librement le loyer de l’appartement ou la maison qu’il loue. Le loyer est uniquement fonction de l’offre et de la demande. Attention tout de même, si le précédent locataire a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail, le contrat de bail devra obligatoirement indiquer les informations relatives au loyer du dernier locataire:
- montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire;
- date de versement;
- date de la dernière révision du loyer.
Notre formulaire de rédaction de bail en ligne vous guide pas à pas à travers les différentes étapes de la rédaction du bail. Vous rédigez facilement votre contrat de location à Avignon conforme à la loi ALUR.Renouvellement d’un bail: le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué
Lorsqu’il ne s’agit pas de la signature du bail avec un nouveau locataire mais d’un renouvellement de bail avec le locataire actuel, le loyer du nouveau bail dépend du loyer convenu lors du précédent bail. Seule exception possible : si le loyer est « manifestement sous-évalué ».
Réévaluation pour sous-évaluation manifeste : la procédure à suivre
- Le bailleur doit proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat de bail en cours, un nouveau loyer fixé par « référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ». Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.
- En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation du Vaucluse.
- A défaut d’accord constaté par la commission, le juge doit être saisi avant le terme du contrat, sans quoi le contrat de bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. C’est-à-dire que le loyer du nouveau bail renouvelé demeure inchangé.
Important : En cas de réévaluation pour sous-évaluation manifeste, les références utilisées pour déterminer les loyers du voisinage pour des logements comparables doivent être annexées au contrat de bail. Réévaluation pour sous-évaluation manifeste : une augmentation progressive.
Voici un courrier de notification de réévaluation de loyer pour sous évaluation manifeste.
La hausse du loyer convenue dans le cadre du bail renouvelé s’applique:
- par tiers s’il s’agit d’un bail d’une durée de 3 ans (bailleur personne physique)
- par sixième s’il s’agit d’un bail d’une durée de 6 ans (bailleur personne morale)
Ces informations sont également des mentions obligatoires devant figurer au contrat de bail renouvelé.
Pour plus d'informations :
| Avignon: la réglementation sur le contrat de bail Rédaction du bail à Avignon : ce qu’il faut savoir en termes de zone tendue, de contrôle des loyers, de plafond des honoraires et de zone d’état des risques. |
| Le préavis du locataire à Avignon Le locataire à Avignon ne bénéficie pas du délai de préavis réduit à un mois pour cause de zone tendue. D’autres motifs peuvent néanmoins justifier cette réduction. |
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