La plupart des textes qui légifèrent désormais sur la location immobilière font référence à la loi ALUR de 2014. Quelles sont les obligations des bailleurs ?
L’une des réglementations les plus importantes de la location immobilière est la loi ALUR, accès au logement et un urbanisme rénové. Il s’agit plus précisément d’un ensemble de mesures visant à améliorer les conditions de l'habitat et d’éviter les abus.
Qu’est-ce que la loi ALUR ?
La loi ALUR, également appelée loi Duflot II, a été promulguée le 24 mars 2014. Son objectif est de favoriser l’accès au logement et d’encadrer les baux de location. Cette loi portant le n°2014-336 vise à empêcher la mise en location de logements indignes et à favoriser la construction de logements neufs.
Forte de cent soixante dix sept articles, la loi ALUR comprend de nombreux volets, notamment le renforcement du droit des locataires, la transparence des informations, l’obligation de diagnostics immobiliers, l’encadrement des loyers, la fixation des préavis, le plafonnement des frais d’agence, la réglementation du dépôt de garantie et des états des lieux, etc.
Les diagnostics immobiliers obligatoires
La loi ALUR a rendu de nombreux éléments obligatoires dans le cadre d’une location de logement. Au nom de la transparence, les professionnels de l’immobilier et les propriétaires sont tenus de fournir un grand nombre d’informations aux locataires et aux acquéreurs.
Ainsi la loi de 2014 a-t-elle rendu obligatoires certains diagnostics immobiliers. A la signature du bail, le propriétaire doit remettre au locataire un DDT, dossier de diagnostics techniques, qui comprend notamment le DPE, diagnostic de performance énergétique, ainsi que les états des installations du gaz et de l’électricité lorsque celles-ci datent de plus de quinze ans. Le DDT doit également contenir le diagnostic plomb (pour les logements anciens) et le diagnostic amiante (selon l’ancienneté du logement également). Pour les logements situés dans des zones spécifiques doivent également être effectués l’état des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et radon, ainsi que l’état des nuisances sonores aériennes.
Le dépôt de garantie
Depuis la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie doit être rendu dans le mois qui suit le départ du locataire. Dans le cas où une retenue doit être opérée, suite à des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie, le délai de restitution passe à deux mois, avec la nécessité de fournir au locataire des devis justifiant la retenue sur le montant. Au-delà des délais, le locataire est en droit de demander une majoration sur la somme rendue à hauteur de 10% du montant du loyer par mois de retard.
La durée des préavis (dans les zones tendues)
Si le préavis pour annoncer son départ du logement a toujours été de trois mois pour les locations non meublées, la loi ALUR a permis de baisser ce délai à un mois dans les zones tendues, c’est-à-dire dans les villes où la demande en logement est supérieure à l’offre.
Cette disposition permet de libérer le logement plus rapidement. Le propriétaire ou l’agence immobilière n’ont, en théorie, aucun mal à trouver un nouveau locataire.
Les conditions de congés pour vente ou reprise du logement
La loi ALUR encadre les congés donnés aux locataires par les propriétaires lorsque ceux-ci souhaitent reprendre le logement pour le vendre ou s’y installer. Le propriétaire doit désormais respecter un préavis de six mois et justifier sa demande de congé : vente ou reprise. Aucun autre motif ne peut obliger le locataire à quitter les lieux.
Dans le cas d’une vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption qui lui permet d’être prioritaire sur l’achat du logement. Pour le reprise du logement, le propriétaire doit préciser qui il souhaite loger : lui-même ou un membre direct de sa famille. Il s’expose bien entendu à des sanctions pénales si le logement devait finalement être occupé par un autre locataire.
L’encadrement des frais d’agence
Les agences immobilières sont tenues de limiter les frais d’agence, notamment dans le cadre de locations avec un particulier. Les tarifs sont encadrés, avec des plafonds appliqués dans certaines régions. Les prestations doivent être clairement identifiées sur les devis, factures et panneaux d’affichage. Les frais de rédaction de bail, état des lieux d’entrées et de sortie, frais de visite du logement sont partagés entre le bailleur et le locataire. Les autres frais seront à la charge du propriétaire.
La régulation de la colocation
La loi ALUR encadre également les colocations. Elle donne la possibilité au bailleur de signer un bail spécifique pour chaque colocataire, ou de signer un bail solidaire, c'est-à-dire un contrat de location unique pour l’ensemble des colocataires.
En résumé, le bailleur est tenu de s’informer sur le droit des locataires avant de fixer les règles de la location et notamment le montant des loyers. Il doit en outre fournir un logement décent sous peine de résiliation du bail.
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