Le dispositif de l'encadrement de l'évolution des loyers a été reconduit par le gouvernement jusqu’au 31 juillet 2025. L’occasion de revenir sur la législation en vigueur et les nuances à connaître sur ces dispositifs.
Si de nombreuses villes de France n’ont pas encore adopté la règle de l’encadrement des loyers, avec loyer de base et complément de loyer, toutes les zones tendues du territoire sont tenues de respecter l’encadrement de l’évolution des loyers. Il existe en effet deux législations qui portent quasiment le même nom, mais dont l’application est différente.
Qu’est-ce que l’encadrement de l’évolution des loyers ?
La règle de l’encadrement de l’évolution des loyers est renouvelée chaque année avec échéance au 31 juillet. Le dispositif a été reconduit jusqu’à juillet 2025. Son principe est de limiter l’augmentation du loyer lors du renouvellement d’un bail ou lors d’une nouvelle mise en location.
La règle s’applique en zone tendue, c'est-à-dire dans les villes et quartiers où l’offre est largement inférieure à la demande et où les risques de flambée des loyers sont importants. Lorsque le propriétaire loue son logement pour la première fois, il est libre de fixer le montant de loyer qu’il souhaite. En revanche, il n’aura plus la même liberté lors du renouvellement du bail et lorsqu’il changera de locataire.
Durant le bail d’un locataire dans le logement, l’augmentation du loyer obéit aux règles de la révision annuelle du loyer. Encore faut-il que celle-ci fasse l’objet d’une clause dans le contrat de location. En outre, si le diagnostic de performance énergétique met le logement en classe F ou G, le propriétaire bailleur n’a plus le droit d’appliquer une augmentation de loyer.
L’augmentation du loyer n’est plus autorisée en cas de renouvellement du bail. Le propriétaire peut toutefois procéder à une augmentation en cas de loyer sous-évalué. Les règles dépendent toutefois de la commune où se trouve le logement.
Lorsqu’un nouveau locataire s’installe dans le logement, il doit être informé du montant du dernier loyer du précédent locataire afin de vérifier que son propre montant n’a pas subi d’augmentation au-delà des plafonds autorisés. Si le logement n’a pas été occupé pendant plus de dix-huit mois, la règle ne s’applique plus et le propriétaire a la possibilité de fixer le montant de loyer qu'il souhaite.
Ces règles de l’encadrement de l’évolution des loyers ne s'appliquent pas aux logements HLM, aux logements conventionnés par l'ANAH, aux meublés de tourisme et aux logements soumis à la loi de 1948.
L’autre règle d’encadrement des loyers
Il ne faut pas confondre l’encadrement de l’évolution des loyers, appliqué à toutes les zones tendues, et la règle de l’encadrement des loyers tel qu’il est appliqué dans certaines villes de France.
Grâce à cette règle, chaque commune autorisée définit un loyer de référence. Lors d’une mise en location, les propriétaires bailleurs sont tenus d’appliquer un tarif correspondant à ce loyer de référence. La majoration ne dépassera pas 20% et si le propriétaire souhaite un loyer inférieur, cette minoration ne pourra pas excéder 30%.
Toutefois, si le logement propose des conditions remarquables (par exemple : la vue sur un monument, la proximité avec un site d'exception, une qualité de confort exceptionnelle…), le propriétaire bailleur peut appliquer un complément de loyer.
Il n’existe pas réellement de plafond sur les compléments de loyer. Toutefois, celui-ci doit être justifié par un détail des caractéristiques mentionnées dans le contrat de location. Depuis août 2022, le complément de loyer est interdit lorsque :
- un vis-à-vis se trouve à moins de dix mètres ;
- la pièce principale ne bénéficie pas d’une bonne exposition à la lumière du jour ;
- les ouvertures du logement laissent passer de l’air ;
- des infiltrations d’eau sont récurrentes ;
- le logement a connu des problèmes d’évacuation d’eau dans les trois derniers mois ;
- l’installation électrique n’est pas aux normes ou est dégradée ;
- le logement est classé F ou G par le DPE.
L’encadrement des loyers est en vigueur dans les villes de Paris, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Lille (et les communes de Hellemmes et Lomme), Lyon (avec Villeurbanne) ainsi que dans les communautés d'agglomérations d’Est Ensemble et Plaine commune, en région parisienne, de Grenoble-Alpes et du Pays Basque.
La règle pourrait s’ouvrir dès 2025 à Marseille et dans les intercommunalités de Grand-Orly Seine Bièvre et d’Annemasse. C’est le gouvernement qui donne aux communes demandeuses l’autorisation d’appliquer l’encadrement des loyers.
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