Le congé pour reprise du logement doit être donné 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail. Le logement doit être repris par le bailleur ou l’un des bénéficiaires à titre de résidence principale. Le congé donné par le bailleur doit obligatoirement comporter certaines mentions.
La possibilité pour le bailleur de mettre fin au bail pour habiter le logement
Le bailleur peut décider de reprendre le bien et mettre fin au bail, même s’il s’agit d’un bail de droit commun à durée indéterminée. Il s’agit d’une liberté accordée par le législateur au bailleur. En cas de résiliation notifiée à temps, le bail prendra fin à l’échéance du contrat de location.
Concernant ce congé pour reprise, la liberté du bailleur est grande. En effet, si le bailleur est propriétaire de plusieurs biens, il peut choisir de reprendre celui qu’il souhaite. Il n’a pas à justifier son choix de reprendre ce bien plutôt qu’un autre. Le locataire ne pourra pas utiliser cet argument pour ne pas quitter les lieux.
Cependant, si le bailleur peut choisir le logement qu’il souhaite, un élément est obligatoire : le bien repris doit être habité par le bénéficiaire à titre de résidence principale. Un congé donné pour que le logement devienne une résidence à titre secondaire serait annulé par le juge d’instance en cas de contentieux.
Les bénéficiaires de la reprise.
Le bailleur est en mesure de donner congé à son locataire dans la perspective d’y habiter ou d’y faire habiter un proche. L’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dresse la liste exhaustive des bénéficiaires potentiels de la reprise. Cette liste est limitative. Le bailleur qui souhaite reprendre le logement pour y faire vivre une autre personne sera dans l’illégalité.
Les bénéficiaires de la reprise peuvent être :
- Le bailleur lui-même;
- Son conjoint;
- Son partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS);
- Ses ascendants;
- Ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin notoire.
Ainsi, le bailleur peut donner congé d’un logement pour y faire vivre son fils, mais pas pour faire vivre dans ce logement la mère de son conjoint par exemple. De même, il peut donner congé d’un logement pour y faire vivre la fille de son concubin, mais pas pour sa nièce.
La forme de la résiliation du bail pour reprise
Comment donner congé à son locataire pour occuper le logement ?
Le congé pour habiter doit être délivré par lettre recommandée avec accusée de réception (LRAR), ou signifié par voie d’huissier et pour les baux conclus à partir du 27 Mars 2014 le congé peut être remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il existe deux types de lettres de notification de congé en vue d'habiter le logement:
- Notification de congé en vue d'habiter le logement en Location Vide
- Notification de congé en vue d'habiter le logement en Location Meublée
Le congé donné par lettre simple ne peut donc pas avoir lieu. Il est nul.
Comme pour tout congé émanant du bailleur, il doit être remis au minimum 6 mois avant l’échéance du bail.
Quelles mentions doivent être obligatoirement apposées dans le congé ?
Le bailleur doit être très vigilant lorsqu’il rédige son congé pour reprise. En effet, il doit obligatoirement mentionner certains éléments. S’ile ne le fait pas, alors le congé sera frappé de nullité.
Les mentions obligatoires dans le congé délivré par le bailleur sont :
- Le motif de la reprise, c’est-à-dire que le bailleur doit indiquer qu’il décide de prendre congé du locataire afin de reprendre le logement pour y habiter lui-même ou pour qu’un de ses proches y habite ;
- Les coordonnées du bénéficiaire, c’est-à-dire le nom, prénom, et adresse du bénéficiaire. Cette obligation est faite pour que le locataire puisse s’assurer que le bénéficiaire de la reprise a bien la qualité pour l’être. En ce sens, depuis la loi ALUR, le bailleur doit indiquer la nature du lien qui existe entre lui et le bénéficiaire.
A ces mentions obligatoires, s’en ajoutent deux autres pour les baux conclus à partir du 27 Mars 2014 :
- Le caractère réel et sérieux de la reprise du bien par le bailleur, il s’agit pour le bailleur de justifier de la réalité de sa volonté de reprise ;
- La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, cette notice a vu son contenu précisé par l’arrêté du 29 Mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale.
Il est conseillé au bailleur d’être le plus explicite possible dans sa lettre de congé. Il est tout à son avantage d’être pédagogue afin que son locataire comprenne ce dont il est question. Ainsi, même si ce n’est pas une obligation légale, la reproduction de l’article 15 de la loi du 15 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs peut être la bienvenue. En effet, cela a le mérite d’indiquer au locataire que le bailleur use d’un droit légalement admis, que le locataire ne peut pas s’y opposer, et ce même si un tel droit n’était pas indiqué préalablement dans le contrat de bail.
Pour résumer :
- Le congé pour reprise est strictement encadré par le législateur ;
- Il doit être donné au minimum 6 mois avant la date d’échéance du bail ;
- La liste des bénéficiaires potentiels de la reprise est exhaustive et limitative ;
- Le congé doit être notifié par LRAR, par voie d’huissier ou en main propre contre récépissé ;
- Le congé doit contenir certaines mentions obligatoires comme le motif de la reprise et les coordonnées du bénéficiaire.
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