La responsabilité du bailleur en cas de sinistre

Si l’assurance habitation est obligatoire pour le locataire d’un logement, son obligation est à géométrie variable pour le propriétaire bailleur. Tout comme les obligations de celui-ci en cas de sinistre.  

L’assurance habitation du bailleur est-elle obligatoire ?

L’assurance habitation n’est pas obligatoire pour le propriétaire d’un logement, à moins que celui-ci se trouve dans une copropriété. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 en effet, chaque copropriétaire doit au minimum souscrire une garantie responsabilité civile pour son logement.

Quel que soit le logement, même s’il n’est pas soumis à l’obligation d’une assurance, il est préférable d’en souscrire une, car la facture à la suite d’un sinistre peut être très élevée et mener à la ruine, surtout s’il on est reconnu responsable des dégâts causés.

Si le logement qu’il possède est occupé par un locataire, le propriétaire peut faire fonctionner sa responsabilité civile en cas de sinistre. Il est recommandé toutefois de souscrire à une assurance PNO, propriétaire non occupant. Ce type d’assurance propose des garanties contre le recours des tiers, locataires ou voisins. L’assurance couvre les dégâts que pourraient causer le locataire à ses voisins. Les vices de construction ou les défauts d’entretien peuvent également être prises en charge.

L’assurance habitation du locataire est-elle obligatoire ?

Quant au locataire, souscrire à une assurance habitation est obligatoire. S’il ne présente pas une attestation d’assurance au propriétaire bailleur, la location du logement peut lui être refusée, et s’il loge déjà, le contrat de location peut être rompu. Ce motif est obligatoirement inscrit dans la clause résolutoire. 

Si les compagnies d’assurance proposent un produit minimal qui garantit les risques locatifs obligatoires (incendie, dégâts des eaux, catastrophe naturelle), il est préférable que le locataire souscrive à une assurance MRH, multirisques habitation, qui couvre la plupart des sinistres pour un montant de cotisation raisonnable. L’assurance est à renouveler à chaque date anniversaire et une attestation sera fournie, à chaque renouvellement, au propriétaire bailleur.

Le propriétaire peut conseiller un assureur au locataire mais il ne peut en aucun cas l’imposer. Le locataire reste libre de choisir la compagnie qui répond à ses besoins. Il arrive en revanche que le propriétaire prenne lui-même en charge l’assurance de son locataire, et qu’il se fasse rembourser en intégrant le coût dans les charges. Ceci doit toutefois être établi avec l’accord des deux parties.

Quelle est la responsabilité du bailleur en cas de sinistre ?

Si le sinistre provoque des dégâts tels que le logement devient inhabitable, le locataire peut exiger la résiliation du bail afin d’être libéré de tout engagement. S’il a déjà payé le loyer pour le mois en cours, il peut exiger un remboursement au prorata du temps occupé avant le sinistre.

Si le logement n’est pas complètement inhabitable et que le locataire choisit d’y rester en dépit des dégâts, il peut demander un arrangement auprès du propriétaire bailleur. Celui-ci ne pourra pas s'opposer par exemple à la prise en charge de la remise en état, ni à une baisse du montant du loyer le temps des travaux.

Et il recommandé de rédiger tout arrangement à l’amiable par écrit et de le faire signer par les deux parties. Ce procédé permet d’envisager toutes les situations et de formaliser la responsabilité de chaque partie. En outre, le document servira de référence si un litige devait se poursuivre au tribunal. L’arrangement indiquera notamment le nouveau montant du loyer et la durée d’effet (ou sa date d’échéance).

Quelles obligations lorsque le logement n’est plus habitable ? 

Dans le cas où le logement est clairement inhabitable, la responsabilité du propriétaire bailleur de reloger le locataire dépend de l'origine du sinistre. Si un élément extérieur est responsable des dégâts, le propriétaire bailleur, qui est également victime de la situation, n’a pas d’obligation de relogement de son locataire.

Toutefois, une assurance souscrite par le propriétaire peut couvrir toutes les conséquences d’un sinistre important : le relogement du locataire (pendant la durée des travaux), le déménagement, le mobilier détruit, les dommages corporels, etc. Les compagnies d’assurances proposent ces garanties à leurs clients bailleurs.

Si dans une situation d’urgence le propriétaire bailleur n’est pas en mesure de proposer une solution de relogement équivalente au logement détruit, l'éventuelle demande d'indemnité du locataire n’est pas forcément recevable, puisque l’urgence est au relogement minimal et non au confort de l’occupant.