Le dépôt de garantie dans une location : aspects légaux

Dans le domaine de la location immobilière, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Mais son usage est tellement fréquent qu’il est devenu incontournable. Il est rare qu’un bailleur ou une agence immobilière ne demande pas un dépôt de garantie au locataire, sauf dans le cas du bail mobilité où cette pratique est interdite.

On emploie souvent le terme de « caution » pour désigner le dépôt de garantie, ce qui est une erreur. La caution désigne le fait qu’un locataire est couvert par un garant. Il est donc préférable d’utiliser le terme de « dépôt de garantie ». Et dans le cas de la caution en elle-même, le terme de « garant » permet d’éviter toute confusion.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le propriétaire (ou l’agent immobilier) demande au locataire lors de la remise des clés. Cette somme est destinée à être rendue au locataire à l’issue de son séjour. Elle sera reversée intégralement si aucune dégradation n’est imputée au locataire. En revanche, le propriétaire (ou l’agent immobilier) pourra en retenir une partie, ou l’intégralité, si des dégradations ont été commises. La somme peut également être retenue pour solder d’éventuels impayés.

Le jour de l’installation du locataire dans le logement est procédé, parmi d’autres formalités, l’état des lieux d’entrée. Il s’agit pour les deux parties de faire un point scrupuleux sur chaque élément du logement (murs, sols, plafond, électricité, eau, équipements, etc.). Cette étape est très importante car lorsque le locataire quittera les lieux, il sera procédé à un état des lieux de sortie qui permettra de constater l’état des mêmes éléments en comparaison avec ce qui avait été noté en entrée. Si un élément est dégradé, le propriétaire pourra en déduire le prix d’achat ou le coût des travaux de réparation du dépôt de garantie.

Quel montant demander pour le dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie représente un ou deux mois de loyer hors charges selon la nature du logement loué : s’il s’agit d’un logement vide, le montant est équivalent à un mois de loyer. Dans le cas d’un logement meublé, le dépôt de garantie représente deux mois de loyer.

Si le propriétaire et le locataire ont convenu que le loyer serait payé trimestriellement, le dépôt de garantie n’est plus autorisé. Pour rappel, il n’est pas autorisé non plus dans le cas du bail mobilité.

Pour régler le dépôt de garantie, le locataire utilise le moyen de paiement de son choix : virement bancaire ou chèque. L’argent liquide est également autorisé, le propriétaire ou l’agent immobilier remettra un reçu. Le propriétaire est autorisé à déposer le montant sur un compte bancaire courant, mais il lui est interdit de générer des intérêts sur cette somme.

Le locataire a également la possibilité de passer par un organisme qui prendra en charge le dépôt de garantie. Action Logement, notamment, propose l’avance Loca-Pass. Il est également possible de solliciter le FSL, fonds de solidarité pour le logement.

Quels sont les principaux aspects légaux du dépôt de garantie ?

Lorsque le locataire a versé un dépôt de garantie, le propriétaire ou l’agence immobilière ne pourra pas en réclamer un autre jusqu’à ce qu’il quitte le logement. Le renouvellement d’un bail ou la révision des loyers ne justifient aucunement la demande d’un complément de dépôt de garantie.

Le propriétaire n’est également pas autorisé à demander une somme supplémentaire au locataire. Si celui-ci a réglé le dépôt de garantie, le premier loyer, le montant des charges et les éventuels frais d’agence, aucune autre somme ne peut lui être demandée. Si une clause du contrat de location évoque un tel cas, elle sera considérée comme nulle.

Comment rendre le dépôt de garantie au locataire ?

Lorsque le locataire quitte le logement, le propriétaire est tenu de lui rendre le dépôt de garantie dans les trente jours qui suivent son départ. La somme rendue dépend toutefois de deux critères : le point sur les impayés et l’état du logement.

Si le locataire n’est pas à jour dans ses paiements de loyer ou de charges, le propriétaire pourra retenir la somme restant à payer. Si le montant du dépôt de garantie est insuffisant, il restera au locataire à régler son dû.

Si à l'issue de l’état des lieux de sortie, il est constaté des dégradations imputables au locataire, le propriétaire pourra également retenir une certaine somme. Il bénéficie dans ce cas d’un mois supplémentaire afin d’avoir le temps de demander des devis pour les réparations à effectuer. Ces devis seront transmis au locataire pour justifier les sommes retenues sur le dépôt de garantie. En cas de reliquat, le propriétaire le rendra au locataire. En cas de surplus, le propriétaire pourra demander au locataire de régler la somme.

Si le propriétaire ne rend pas dans les temps la somme du dépôt de garantie, le locataire pourra le mettre en demeure en appliquant une pénalité de retard. Celle-ci équivaut à 10% du loyer par mois de retard.

Enfin, dans le cas où le logement a été vendu en cours de bail, c’est au nouveau propriétaire de remettre le dépôt de garantie au locataire partant. La règle s’applique de la même façon si la gestion du logement est passée d’une agence immobilière à une autre.