Les baux saisonniers : tout ce que vous devez savoir avant de louer votre propriété

La location saisonnière n’a pas de définition légale stricte, mais tout le monde s’entend pour la définir comme une location conclue pour une durée maximale non renouvelable de 90 jours consécutifs. Le Code du tourisme la définit comme la location de logements meublés à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Si la plupart des locations meublées se réalisent dans des logements à l’usage exclusif du locataire, elles peuvent aussi prendre la forme d’une location d’une pièce de sa résidence principale ou de sa résidence secondaire. Les bailleurs louant à des étudiants des meublés situés dans des régions touristiques optent parfois pour un mix : bail étudiant de 9 mois + baux saisonniers pendant l’été. Le rendement peut être beaucoup plus intéressant que de louer le logement meublé à l’année. 

Un contrat de location précis

Comme tous les autres baux, il peut être signé directement entre particuliers. En plus des informations habituelles sur les coordonnées des deux parties, le tarif de la location et les dates d’entrée et de sortie des lieux, le bail doit précisément mentionner la liste des meubles et éléments présents dans le logement. La location meublée touristique est encadrée sur ce plan (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) et les logements doivent obligatoirement comprendre :

• Une literie avec des couettes ou des couvertures ;

• Des volets ou des rideaux dans les chambres ;

• Des plaques de cuisson ;

• Un four ou un four à micro-ondes ;

• Un réfrigérateur ;

• Un congélateur ou un compartiment à congélation dans un réfrigérateur ;

• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;

• Une table et des chaises ;

• Des étagères de rangement ;

• Des luminaires ;

• Du matériel d'entretien adapté au logement.

Le loyer est totalement libre, y compris dans les zones tendues. 

Il est possible d’insérer dans le bail saisonnier des clauses particulières comme demander au locataire de s’assurer (ce n’est pas une obligation comme dans le cadre des locations classiques) ou fixer un nombre maximum de personnes pouvant s’installer dans le logement. 

Attention ! Si vous ne demandez pas à votre locataire de s’assurer, pensez à vérifier les conditions d’assurance de ce logement auprès de votre compagnie.

Il est également possible de demander au locataire un dépôt de garantie. En général, le montant du dépôt de garantie représente un tiers à la moitié du prix de la location. Les modalités de restitution de ce dépôt de garantie doivent être inscrites dans le bail saisonnier. 

A noter ! dans le cadre des locations saisonnières, rares sont les bailleurs qui encaissent ce chèque. Si vous souhaitez le faire, n’oubliez pas de prévenir le locataire afin qu’il vérifie que l’argent est bien sur son compte.

Vous pouvez aussi conditionner la réservation du logement au versement d’une somme d’argent.

La différence entre arrhes et acompte

Ils recoupent deux notions différentes. L’acompte fixe un engagement ferme et définitif. Donc le locataire devra verser le restant de la somme totale due en cas de non-venue. Les arrhes, elles, sont versées définitivement mais si le locataire ne vient pas, vous ne pourrez pas exiger le paiement total de la location.

Vous avez enfin aussi le droit d’exiger l’intégralité du prix de la location avant la date d’arrivée des occupants. Cette particularité doit avoir été clairement indiquée dans le bail saisonnier que vous avez envoyé au locataire au moment de sa réservation.

Des démarches sont à faire pour proposer une location meublée touristique :

• Vous devez réaliser une déclaration préalable en mairie, sauf s’il s’agit de votre résidence principale (CERFA n°14004). Un numéro est attribué à chaque déclaration et celui-ci doit figurer dans les annonces de mise en location ;

• Le cas échéant, vous devez également faire une demande de changement d’usage dans les communes de plus de 200.000 habitants, mais aussi dans les communes situées dans les départements franciliens limitrophes de Paris (les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne) ;

A noter que dans les villes de Paris, Lyon et Marseille, le changement d’usage peut être accordé si une compensation est proposée : par exemple, le demandeur transforme en habitation un local ayant un autre usage en même temps qu’il sollicite la transformation d’un logement en meublé de tourisme. 

Le classement en meublé de tourisme est facultatif... mais financièrement intéressant !

L’objectif du classement est d’informer le locataire sur le niveau de confort du logement à qui peut être attribué 1 à 5 étoiles. Non obligatoire, le classement peut tout de même être intéressant pour vous, car il offre des avantages fiscaux :

• Le régime fiscal du micro-BIC peut être choisi si le chiffre d’affaires est inférieur à 188.700 €, soit un chiffre d’affaires bien supérieur à celui, classique, du micro-BIC (77.700 €) ;

• L’abattement forfaitaire sur les revenus locatifs accordé au titre du micro-BIC est lui aussi supérieur : 71 % au lieu de 50 % ;

• une exonération de la taxe d’habitation et, dans certains cas, de la taxe foncière, peut aussi être accordée.