Les démarches pour transformer une résidence secondaire en location meublée

Pour rentabiliser sa résidence secondaire, le propriétaire peut choisir de la mettre en location. S’il souhaite que les meubles présents restent dans le logement, il est obligé de proposer une location meublée. Dès lors, des règles spécifiques doivent être appliquées. 

Il existe plusieurs options pour louer un logement meublé :

●      la résidence principale du locataire (son domicile) ;

●      la résidence secondaire du locataire ;

●      une location de vacances.

En outre, selon la location choisie, il existe différents contrats de location :

●      bail d’habitation meublée ;

●      bail mobilité ;

●      location de meublé de tourisme.

Location en tant que résidence principale du locataire

Si le locataire choisit de faire du logement son domicile, c'est-à-dire sa résidence principale, il est tenu de l’occuper au moins huit mois dans l’année (sauf cas de force majeure, problème de santé ou impératifs professionnels).

Avant de transformer sa résidence secondaire en location meublée, le propriétaire doit déclarer son activité LMNP aux services fiscaux et obtenir un numéro SIRET. Il sera tenu de payer un impôt sur ses revenus locatifs, ainsi que les prélèvements sociaux y afférents. En outre, il devra payer la taxe foncière et dans certains cas, la cotisation foncière des entreprises et les cotisations sociales.

La législation sur le logement impose de nombreuses normes. Le propriétaire doit s’engager à fournir un logement décent avec une consommation énergétique modérée (définie par le DPE). Pour que son logement soit considéré comme meublé, le propriétaire est tenu de mettre à disposition du locataire plusieurs meubles et équipement obligatoires.

Dès lors, le propriétaire et le locataire peuvent convenir d’un bail d'habitation meublée ou d’un bail mobilité. Le premier est d’une durée d’un an, sauf pour un étudiant, où le bail peut être fixé à neuf mois. Le montant du dépôt de garantie représente deux mois de loyer. Les montants du loyer et des charges sont librement fixés par le propriétaire, sauf dans le cas des communes ayant adopté l’encadrement des loyers.

Le bail est renouvelable. Le locataire peut y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis d’un mois. Si c’est le propriétaire qui souhaite donner congé au locataire, cela ne pourra se faire qu’à l’échéance du bail, avec un préavis d’au moins trois mois, en justifiant le motif : vente du logement, reprise pour y loger ou motif légitime et sérieux.

Les deux parties peuvent opter pour le bail mobilité. Il s’agit d’un bail allant de un à dix mois réservé à des locataires en situation de mobilité : étudiant, apprenti, intérimaire, stagiaire, professionnel en formation ou en mutation, personne engagée dans un service civique. Le bail n’est pas renouvelable au-delà de dix mois et le dépôt de garantie n’est pas autorisé. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

Les autres règles du bail mobilité (décence du logement, ameublement obligatoire, démarches et déclarations du propriétaire) sont les mêmes que pour un bail meublé classique. 

Location en tant que résidence secondaire du locataire

Si le locataire choisit de faire du logement une résidence secondaire, c'est-à-dire qu’il ne viendra l’occuper qu'occasionnellement, le bail mobilité est la formule la plus adaptée à cette situation. Toutes les autres règles et démarches sont les mêmes que pour une résidence principale.

Location de vacances ou meublé de tourisme

Si le propriétaire souhaite mettre en location sa résidence secondaire et en faire un meublé de tourisme, quelques règles spécifiques sont à respecter. Le locataire ne peut pas occuper le logement plus de quatre-vingt-dix jours dans l’année. Le contrat de location peut être convenu au mois, à la semaine ou à la nuitée. Le montant du loyer est convenu par les deux parties, tout comme les délais de préavis en cas de départ anticipé. 

Le dépôt de garantie est fixé par les deux parties, aucune limite n’étant imposée par la loi. Il n’existe par ailleurs aucune contrainte en termes de consommation énergétique et de mobilier obligatoire. Il est toutefois conseillé de respecter les critères classiques du meublé en location.

En ce qui concerne les démarches, outre le siret et la déclaration d’activité auprès des impôts, le propriétaire doit se renseigner auprès de la mairie sur ses devoirs et obligations en termes de meublés de tourisme. Chaque commune fixe en effet ses règles. Certaines exigent notamment une autorisation de changement d'usage.