Avec la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024, quelles sont les opportunités d’investissements locatifs qui proposent une fiscalité favorable à partir de 2025 ?
Le dispositif Pinel, mis en place en 2014, prend fin après onze années où l’on peut considérer qu’il fut un succès. Malheureusement, le gouvernement a décidé d’y mettre fin, en raison d’un coût trop élevé pour l’État. Les investisseurs doivent réfléchir à d’autres opportunités permettant une défiscalisation comparable. Les lois Denormandie et Malraux restent toujours en vigueur, tout comme le statut LMNP.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de LMNP, loueur de meublés non professionnel, conservera son attractivité en 2025. Ce dispositif permet de déclarer les revenus de logements meublés non pas en revenus fonciers, mais en BIC, bénéfices industriels et commerciaux.
Pour obtenir le statut LMNP, les loyers collectés dans l’année par le déclarant ne doivent pas dépasser 23.000 €. Le statut est également accessible si les revenus de la location meublée ne représentent pas plus de la moitié de l’ensemble des revenus du foyer.
Il existe deux régimes d’imposition pour déclarer les bénéfices industriels et commerciaux : le régime réel et le régime micro. Le régime réel permet de déduire du montant déclaré certaines charges liées au logement, notamment l’amortissement. Dans le cas où le montant des charges est supérieur aux revenus, il est possible de déclarer un déficit foncier et de le répartir sur plusieurs années.
Si les recettes annuelles provenant de la location de meublés sont inférieures à 77.700 €, le déclarant peut opter pour le régime micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire de 50%. Cela ne s’avère intéressant que si le montant des charges ne représente pas plus de la moitié de celui des revenus.
Le statut de LMNP étant considéré comme une micro-entreprise, le bailleur doit également payer la CFE, cotisation foncière des entreprises. Il est recommandé de consulter le SIE, service des impôts des entreprises, pour connaître les détails de cet impôt.
Il n’est pas nécessaire de déclarer les revenus locatifs provenant de la location d’une pièce au sein du domicile s’il s’agit du logement principal du locataire (une chambre d’étudiant, par exemple). En revanche, si la location de la pièce est occasionnelle, les revenus doivent être déclarés en BIC dès lors qu’ils dépassent 760 € TTC.
Investir dans les résidences de service
En 2025, l’investissement dans les résidences dites de service donne aussi le statut de LMNP. L’investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire exploitant. Il s’engage à détenir le bien pendant au moins vingt ans. Le dispositif permet à l’investisseur de récupérer la TVA.
Le bien en question peut être une résidence pour étudiants, une résidence pour seniors, un EHPAD, une résidence touristique, etc. Outre l’avantage fiscal, la résidence de service permet d’assurer au propriétaire un revenu locatif même en cas de logement vide (la responsabilité en incombe au gestionnaire, pas au propriétaire).
Les locaux sont également entretenus par le gestionnaire. Ils doivent proposer au minimum de prestations d’accueil, de petit-déjeuner, de linge de maison et de ménage.
La loi Denormandie
Le dispositif Denormandie, mis en place en 2019 est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027. Il propose de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans le rénovation de logements anciens. Les logements en question sont référencés dans le programme “Coeur de ville” qui concerne 244 villes de France.
Comme pour feu la loi Pinel, il est nécessaire de respecter un plafond de loyer et de revenus du locataire pour bénéficier du dispositif. En outre, il s’agit d’une location nue et du logement principal de l’occupant.
Les logements acquis pour six ans permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12% lorsque le coût des travaux représente au moins le quart du prix d’acquisition du logement. A partir de neuf ans la réduction passe à 18%, puis 21% sur douze ans.
La loi Malraux
Créée en 1962, la loi Malraux est destinée à encourager la restauration et la préservation du patrimoine architectural de la France. En investissant des bâtiments reconnus d’intérêt architectural et en finançant des travaux de rénovation, on peut obtenir une réduction d'impôt pouvant aller jusqu’à 30% des dépenses engagées si l’on reste propriétaire du bien pendant au moins neuf ans.
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