La colocation est un exercice parfois difficile pour le propriétaire bailleur. Il est important que celui-ci connaisse bien les règles et les usages de ce mode de location de plus en plus usité.
Avant d’évoquer les droits des colocataires, il convient de revenir sur la définition d’une colocation. Celle-ci est donnée dans l’article 8-1 de la loi ALUR du 27 mars 2014 : “La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur”. Le texte précise que les couples mariés ou liés par un Pacs n’entrent pas dans le champ juridique de la colocation.
Quel bail pour une colocation ?
Comme le précise le texte de la loi ALUR, la colocation peut être souscrite sous deux contrats différents : soit un bail unique (ou bail commun) qui concerne l’ensemble des colocataires, soit un bail individuel souscrit avec chacun des colocataires. La nature du contrat n’est pas anecdotique car elle conditionne certaines règles juridiques que le propriétaire bailleur se doit de respecter.
Le contrat de location unique ou commun est signé par le propriétaire bailleur avec l’ensemble des colocataires. Chaque signataire en conserve une copie. Il est entendu que les colocataires sont soumis à la même date d’entrée dans le logement et à la même durée de bail (et donc aux mêmes dates d’échéance). Le contrat donne la description du logement dans son ensemble, sans préciser de parties privatives. Si un occupant n’est pas signataire du contrat commun, il ne doit pas être considéré comme colocataire. Il fera l’objet d’un bail individuel.
A l’inverse, le contrat de location individuel est signé entre le propriétaire bailleur et le colocataire, indépendamment des autres occupants. Ce bail mentionne une date d’entrée spécifique, une durée de bail spécifique, voire un montant de loyer spécifique. Le bail décrit les parties privatives allouées au colocataire et les parties communes (cuisine, salle de bain, salon...).
Quelles caractéristiques du logement pour une colocation ?
Dans le cas d’un bail commun, le logement doit proposer pour une personne une pièce principale ayant une surface habitable de 9 m² minimum et d’une hauteur sous plafond de 2,20 m. Pour deux personnes occupant le logement, cette surface habitable doit être au moins égale à 16 m². Pour chaque occupant supplémentaire, il faut ajouter 9 m². A partir de 8 personnes, la surface habitable peut rester à 78 m².
Dans le cas d’un bail individuel, le locataire doit avoir à sa disposition un espace privatif (en l'occurrence sa chambre) d’au moins 9 m² de surface habitable et d’un volume égal ou supérieur à 20 m3. Cette surface ne prend pas en compte celle des pièces communes.
Cautions, dépôts de garanties, assurance… comment gérer une colocation ?
Dans le cadre d’une colocation régie par un bail individuel, le colocataire verse un dépôt de garantie au propriétaire bailleur et transmet l’acte de caution de son garant. Les choses sont un peu plus complexes avec un bail commun. Le dépôt de garantie peut être versé par un seul des colocataires mais aussi être constitué à plusieurs. Il est préférable, pour le propriétaire bailleur, de laisser les colocataires s’arranger entre eux et ne reconnaître qu’un seul colocataire comme titulaire du dépôt de garantie.
Chaque colocataire peut amener son propre garant, mais il est possible qu’un seul garant cautionne l’ensemble des locataires signataires du bail. Il est important de bien mentionner l’option choisie sur le contrat de location et le propriétaire bailleur doit vérifier qu’il a bien reçu tous les actes de cautionnement nécessaires. Dans le cas d’un garant unique, il faudra désigner le colocataire dont le départ met fin à la caution.
L’assurance habitation obligatoire peut aussi faire l’objet d’un contrat collectif, même si les colocataires sont sous bail individuel. Quelle que soit la formule choisie; le propriétaire bailleur doit veiller à ce que chaque colocataire soit bien assuré. Le contrat d’assurance peut également être souscrit par le propriétaire bailleur, qui fait ensuite rembourser le montant par ses locataires parmi les charges du loyer.
Les états des lieux (d’entrée et de sortie) doivent être réalisés, dans le cas d’un bail commun, avec l’ensemble des colocataires. Tous doivent signer le document à l’issue de l'inspection.
Faut-il imposer un règlement interne dans une colocation ?
Le propriétaire bailleur est tenu d'indiquer les règles à suivre en ce qui concerne le logement. Toutefois, il est préférable qu’il n’intervienne pas sur les règles de vie entre colocataires et qu’il les laissent établir eux-mêmes, par exemple, une charte de colocation avec notamment les règles d’utilisation des équipements.
Ce document pourra préciser les dépenses communes (loyer, charges, réparations…) et leur mode de répartition. Il devra statuer sur les conditions de départ d'un colocataire, notamment comment régler ses parts.
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