Les droits du locataire en matière de travaux dans le logement

Il n’est pas nécessaire d’attendre la vacance d’un logement pour procéder à des travaux. La loi autorise la réalisation de travaux même lorsque l’habitat est occupé par un locataire. Il faut toutefois respecter les droits de celui-ci. Certains travaux peuvent être à sa charge, avec l’accord du propriétaire bailleur.  

Quels sont les travaux que peut faire un locataire dans le logement ?

Dès lors qu’il règle son loyer à chaque échéance, le locataire dispose du logement comme il l'entend. Il l’aménage selon ses goûts : il peut par exemple changer la moquette ou repeindre les murs sans nécessairement avoir obtenu l’accord du propriétaire. Toutefois, ce droit reste conditionné à un usage normal.

Le locataire est également tenu de réaliser l’entretien courant et les réparations locatives. Ces petits travaux restent à sa charge.  

Travaux d’aménagement

Lorsque le locataire quitte le logement, il est tenu de le rendre dans une configuration conventionnelle. S’il a par exemple peint les murs avec une couleur criarde ou inhabituelle, il devra rendre le logement avec une couleur plus neutre. Les tribunaux sont souvent sollicités pour définir quelle couleur est acceptable et laquelle ne l’est pas. 

Le locataire doit obtenir l’autorisation du propriétaire bailleur dès lors qu’il souhaite entreprendre des travaux de transformation, c'est-à-dire qui modifient l’aspect du logement : abattre une cloison ou installer une cuisine équipée, par exemple. 

La nuance entre travaux d’aménagement et travaux de transformation, qui détermine s’il faut obtenir ou non l’accord du propriétaire, est parfois ténue. Pour prévenir tout litige, il est recommandé aux locataires de demander l’autorisation écrite quelle que soit la nature des travaux. Il est tout aussi recommandé aux propriétaires de ne pas négliger ce type de demande et d’y répondre au plus vite. Leur silence, dans certains cas (voir plus bas), vaut approbation au bout de deux mois. 

Si des travaux importants ont été réalisés sans autorisation écrite, le propriétaire pourra demander au locataire de remettre le logement dans sa configuration initiale avant de le quitter. Il pourra également conserver le logement tel quel mais il n’aura pas à indemniser le locataire, même si le logement a été valorisé par les transformations.

Travaux d’adaptation et de rénovation énergétique

Les règles listées plus haut ne s'appliquent toutefois pas à certaines catégories de travaux : 

• les travaux dits d’adaptation, pour les locataires en situation de handicap ou de perte d’autonomie ;
• les travaux de rénovation énergétique (travaux d’isolation, installation d’un nouveau système de chauffage, etc.).

Dans ces deux cas, le locataire doit faire parvenir au propriétaire bailleur une demande d'autorisation par courrier recommandé avec accusé de réception. Si le propriétaire ne donne pas réponse dans les deux mois qui suivent la réception du courrier, son silence est considéré comme accord. 

Par ailleurs, le propriétaire bailleur ne peut s’opposer à la réalisation des travaux. Il peut demander leur report dans un délai d’un an. S’il estime les travaux abusifs, il devra s’adresser au juge pour régler le litige. Lorsque le locataire quittera le logement, le propriétaire ne pourra pas demander la remise en état initial du logement.

Quels droits du locataire en cas de travaux entrepris par le propriétaire ?  

Lorsque le logement est occupé par un locataire, le propriétaire à la possibilité de réaliser des travaux. Ceux-ci doivent ajouter de la valeur au logement : travaux de maintien en état, travaux de rénovation et d’isolation, remplacement d’un équipement ancien, sécurisation, etc. 

Les travaux deviennent obligatoires lorsque le logement est hors critères de décence. Le locataire lui-même a la possibilité d’exiger la réalisation de ces travaux lorsqu’il constate un important défaut dans le logement.

Avant d’engager les travaux, le propriétaire doit informer le locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. La notification précisera la nature des travaux, la date de début des travaux, la durée prévue et les besoins, en termes d’accès, aux entreprises intervenantes.

Le locataire ne peut s’opposer à ces travaux. S’il estime la situation abusive, il doit s’en remettre à la justice. Lors de la mise en œuvre du chantier, il est tenu de faciliter l’accès aux intervenants. Il peut toutefois préserver sa tranquillité les samedis, dimanches et jours fériés.  

Si les travaux durent plus de vingt-et-un jours, le propriétaire est tenu d’accorder une compensation financière au locataire en appliquant une baisse significative du loyer. 

Dans le cas où les travaux rendent le logement inhabitable, où qu’ils représentent un risque pour sa sécurité, le locataire peut s’adresser à la justice. Il est également en droit de rompre le contrat de location.