La loi française reconnaît aux propriétaires bailleurs de nombreux droits et autant d’obligations vis-à-vis du locataire.
Parmi les droits que la loi reconnaît au propriétaire bailleur, nous citerons :
● le droit d’exiger de la part du locataire un dépôt de garantie (sauf dans le cadre d’un bail mobilité),
● le droit d’exiger une caution, assurée par un garant physique ou moral,
● le droit de résilier le bail en cas d’impayés, droit qui doit être confirmé par le tribunal.
En contrepartie, le propriétaire bailleur est tenu à trois obligations principales : la décence du logement, la remise de documents obligatoires et la mise en œuvre de travaux durant le bail.
Obligation du propriétaire : la décence du logement
Le propriétaire bailleur est tenu de fournir à ses locataires un logement décent. Cette décence répond à plusieurs critères : une surface minimale, une performance énergétique optimisée, la mise à disposition d’équipement, la garantie pour la santé et la sécurité des locataires, l’absence d'animaux nuisibles et de parasites.
La surface minimale de la pièce principale du logement doit être de 9 m² pour un locataire avec une hauteur de plafond d’au moins 2,20 mètres. C’est bien entendu la surface habitable qui est prise en compte, c'est-à-dire la surface au sol déduite de l’espace occupé par les murs, cloisons, marches, escaliers, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. La surface habitable doit être de 16 m² pour deux locataires. On ajoute ensuite 9 m² pour chaque locataire supplémentaire.
La santé et la sécurité des locataires doivent être garanties. Le logement doit assurer le clos et le couvert. Le bâtiment doit être en bon état d'entretien de même que ses accès qui doivent garantir son étanchéité. Il doit être protégé contre les infiltrations, le ruissellement et les remontées d’eau. Il doit également empêcher les infiltrations d’air. Les matériaux utilisés pour la construction ne doivent présenter aucun danger pour les locataires.
Les installations de gaz et d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité tout comme les équipements de chauffage et de production d’eau chaude. Le logement doit disposer d’ouvertures qui permettent l’aération et l’évacuation de l'humidité. Les pièces principales (séjour et sommeil) doivent être éclairées par la lumière du jour. Le logement en outre ne doit pas être infesté d’animaux nuisibles comme les rongeurs ou les insectes parasites.
Le logement doit être équipé à minima d'une installation de chauffage avec dispositifs d'alimentation et d'évacuation, d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées et d’un réseau électrique garantissant l’éclairage suffisant dans toutes les pièces .
Il doit également mettre à disposition une cuisine (ou coin cuisine) avec évier et possibilité d’installer un appareil de cuisson, une salle de bain comprenant au minimum une baignoire ou une douche et d’un WC, séparé de la cuisine et de la pièce de repas.
Enfin, le DPE, diagnostic de performance énergétique, doit garantir que le logement n’est pas une passoire thermique.
Obligation du propriétaire : les documents obligatoires
Dans le cadre d’une location immobilière, le propriétaire (ou l’agence immobilière mandatée) est tenu de remettre un certain nombre de documents à son locataire.
Au moment de la signature du bail ou de son renouvellement, le propriétaire remet au locataire, en annexe du contrat de location :
● l’état des lieux d’entrée signé par les deux parties,
● la notice d'information, qui donne les précisions sur l'établissement du bail, précise les droits et obligations des parties, indique la procédure des congés, apporte des informations sur le départ du conjoint en cas de violences, et donne des détails judiciaires,
● un extrait du règlement de copropriété,
● le DDT, dossier de diagnostic technique comprenant le DPE, diagnostic de performance énergétique, le CREP, constat de risque d'exposition au plomb, les états de l'installation intérieure de l'électricité et du gaz si celles-ci ont plus de 15 ans, l’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) si le logement est exposé et le diagnostic bruit, si le logement est proche d’un aéroport,
● les notices d’utilisation de l’équipement présent dans le logement, y compris l’accès à internet et à la télévision,
● la grille de vétusté si les deux parties ont convenu d’en appliquer une,
● la copie de la convention ANAH le cas échéant,
● l’autorisation de location par la mairie dans le cas où le logement se trouve dans une zone d'habitat indigne,
Pendant toute la durée de la location, le propriétaire doit remettre au locataire
● une quittance après chaque paiement du loyer (si le locataire en a fait la demande),
● le décompte des charges locatives,
● la justification des demandes de provisions des charges et des régularisations annuelles,
● le mode de répartition des charges locatives dans la copropriété,
Obligation du propriétaire : les travaux
Le propriétaire étant tenu de fournir au locataire un logement en bon état, il peut convenir de la possibilité d’effectuer des travaux à sa charge durant le séjour du locataire. Il peut s’agir de travaux d’amélioration et d’optimisation de la performance énergétique.
Le contrat de location doit alors contenir une clause précisant la nature des travaux et les éventuels arrangements en termes de diminution temporaire du loyer à titre de compensation.
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