Quelles sont les solutions proposées au propriétaire bailleur pour pallier aux impayés de son locataire ? Il en existe principalement deux : la caution solidaire et la GLI.
Pour garantir le paiement de ses loyers, le propriétaire bailleur dispose de deux options : le cautionnement par un garant ou la garantie loyers impayés. Il s’agit de deux solutions que le bailleur ne peut pas cumuler (sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti). Il convient donc de choisir la plus intéressante.
Quelles garanties donnent le cautionnement ?
Le cautionnement (ou la caution) est la garantie locative traditionnelle, usitée depuis de très longues années. Le principe est qu’une personne tierce ou un organisme se porte garant du locataire si celui-ci n’est plus en mesure de payer son loyer.
Lorsqu’il postule à l’occupation d’un logement, le candidat locataire doit apporter dans son dossier l'acte de cautionnement solidaire de son garant. Il s’agit d’un document écrit où ce dernier indique le montant garanti de son engagement, c'est-à-dire la somme maximale jusqu’à laquelle il se porte garant, et la durée de cet engagement, qui est généralement calquée sur la durée du bail.
Il est important pour le bailleur de bien faire mentionner le terme “solidaire” à propos de la caution. Cela lui donne juridiquement le droit de s’adresser directement au garant en cas d’impayés. Si la caution n’est pas réputée solidaire, le bailleur doit passer par le locataire pour demander son remboursement au garant, ce qui augmente la difficulté.
Pour le garant, il est important qu’il précise bien le montant garanti et la durée de son engagement. Si ces données ne sont pas présentes dans l’acte de cautionnement, la loi considère qu’il se porte garant de manière illimitée. Il peut également préciser quand la caution prend fin, notamment lorsque le locataire anticipe son départ du logement ou s’il décède.
Le garant peut être un proche du locataire : ses parents, un membre de sa famille, un ami. Pour garantir le sérieux de la caution, le propriétaire peut demander, en plus de l’acte de cautionnement, des justificatifs concernant le garant : bulletins de paie, avis d'imposition, pièces d’identité, etc. L’usage veut que l’on mesure la fiabilité d’un garant lorsque ses revenus mensuels sont au moins trois fois supérieurs au montant du loyer.
Dès lors que le garant propose une garantie financière acceptable, le propriétaire bailleur ne peut refuser la caution sous un autre prétexte, notamment s’il s’agit d’une personne étrangère ou vivant hors du territoire national.
Mais le locataire peut également choisir d’être cautionné par un organisme spécialisé. Action Logement, par exemple, propose sa Garantie Visale. Il s’agit d’un service gratuit où l’organisme se porte garant du locataire. En cas d’impayé, le propriétaire bailleur est remboursé au plus vite et Action Logement propose une solution de remboursement au locataire.
D’autres organisations, généralement adossées à de grandes compagnies d’assurance, proposent également un service de cautionnement, auquel le locataire peut accéder moyennant une cotisation.
Faut-il préférer la garantie loyers impayés au cautionnement ?
Afin de sécuriser ses revenus locatifs, le propriétaire bailleur peut contacter sa compagnie d’assurance afin de souscrire à une GLI, garanties loyers impayés. Il s’agit d’une assurance ou d’une garantie qui, moyennant cotisation, rembourse le propriétaire en cas d’impayés de loyers.
Les modalités dépendent des assureurs. Ce sont eux qui fixent le montant de la cotisation et des conditions de remboursement. Ceux-ci peuvent survenir par exemple après deux mois d’impayés.
La GLI donne également une protection juridique au propriétaire bailleur. Selon les contrats, elle peut également couvrir les frais de procédure et de recouvrement, les réparations locatives censées être prises en charge par le locataire, les dégradations commises par le locataire et non remboursées par celui-ci, ainsi que les loyers lorsque le logement n’est pas occupé.
Le propriétaire bailleur peut démarcher plusieurs compagnies d’assurance pour obtenir le meilleur contrat. L’assureur demandera plusieurs documents, notamment le contrat de location et les justificatifs de ressources du locataire. Un contrat de GLI assure une location et non pas un logement. A chaque nouveau locataire est souscrit une nouvelle GLI.
Lorsqu’une location est couverte par une GLI, le propriétaire bailleur n’a plus le droit de demander une caution au locataire, à moins que celui-ci soit un étudiant ou un apprenti. La compagnie d’assurance demandera au souscripteur de la GLI les documents nécessaires pour valider le contrat de garantie.
La plupart des professionnels et agences de gestion locative intègrent une garantie loyers impayés dans leur prestation, ce qui indique une nette préférence par rapport à la caution classique.
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